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图文:你给银行还钱,要看它的脸色

2012-12-11 10:03:57  来源:荆楚网-楚天都市报  责任编辑:editpr   我来说两句
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50万贷30年月供少还166元

在多数商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》上,对房贷利率的调整方式进行的约定都是这样的:贷款期限在一年以上的,贷款利率于每年1月1日调整一次。也就是说,对于多数房贷族来说,1月份是房贷利率调整的月份。

今年6月8日起,5年期以上贷款的基准利率从7.05%降至6.8%;7月6日起,又进一步降至6.55%。也就是说,今年房贷利率下调了0.5个百分点。

中国银行江汉支行理财师吴丹给记者算了一笔账,以等额本息还款方式为例,购房者申请50万元30年期商贷,今年6月8日前,月供为3343元;明年1月1日后,利率执行6.55%的标准,月供为3177元,下降了166元左右。


家住徐东大街的陈先生在2009年6月,商贷100万购买了一套商品房,可以享受7折利率。对于像陈先生这样的购房者,明年适用的利率是在6.55%上打7折即4.59%,比现在7.05%打7折后,低0.35个百分点,以此计算,100万贷款的月供将比今年少189元。享受利率8.5折优惠的房贷,月供则少242元。

如果是二套房贷,即利率1.1倍,则明年执行的新利率将变为7.21%,比目前低0.54个百分点,那么,购房人的月供将减少335元。“大多数购房者的贷款金额在40万元至100万元,执行新利率后,房贷月供将下降100元至300余元”。吴丹说。

至少提前一个月申请

“办房贷提前还款,遭到银行各种刁难。先是说现在提前还款的人很多,要填单子排队等三个月以后通知了才能办;然后又是你提前还款有三个月的违约金。”近日,有网友在微博上吐槽年底提前还贷太困难,被不少网友跟帖称“有同感”。


记者走访武汉多家银行发现,对于提前还贷,大多数银行都规定需要提前申请,申请期至少是一个月。招行武汉分行客服人员称,提前还贷特别是商贷需要先通过电话预约,再等银行通知到指定网点办理手续,最终划钱还贷至少要一个月。

家住团结大道的郭女士称,她10月底申请了提前还贷,和银行说好了12月6日去还。但因出差未能赶回武汉,和银行一再解释希望能缓一天,但是银行不同意,结果还贷时间重新被预约到元旦之后。

此外,允许申请提前还贷的时间也不一样。多家银行都要求至少还款半年或一年后才可以申请提前还贷。

武汉一家国有银行个贷部负责人介绍,借款人提前还贷之后,银行就不能再收取已还部分所对应的利息收入了,长远地讲,银行的利息收入就减少了,所以银行在受理提前还贷业务时,热情并不高。此外,年底银行贷款规模的考核压力很大,如果借款人提前还贷,银行没有时间把收回的贷款额度重新投放出去,银行报表上的贷款总额就会减少,银行就得不偿失了。


还贷手续费各不相同

今年11月,在中资银行普遍收紧首套房贷利率优惠政策时,在汉的东亚、汇丰等外资银行仍给出了最低8.5折的优惠。

不过,在提前还款方面,中外资银行各有不同。

记者以购房者身份咨询东亚银行。客服人员介绍,规定的标准为36个月内提前还款,要按照还款金额的3%来收取费用,36个月之后为2%。汇丰银行客服人员则称,一年后全部还款手续费至少3万元,两年后全还手续费至少2万,三年后不收手续费。

相比之下,大部分中资银行多是以罚息形式收取手续费,一般提前还款要支付1个月的利息。以50万元商贷30年计算,一个月利息不到3000元,假如提前还款30万元,中资银行罚息的话为3000元,外资行3%的手续费为9000元。

而交行、招行等银行表示,只要在可以申请提前还贷的时间内提前还款,不收取手续费或罚息。


三种情况不宜提前还贷

中行理财师吴丹建议,如果市民短期内有较高收益项目可投资的,不必赶在年底凑热闹去提前还贷。三种情况下不宜提前还贷:

签订贷款合同时享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年1月1日按照最新利率执行,利息也只会比前期更低。

等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

(原标题:图文:你给银行还钱,要看它的脸色)

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