15款地产信托暴露兑付风险

随着前两年飞速发展的房地产项目的陆续到期，房地产信托在2013年迎来了大规模兑付。2013年是房地产信托的集中兑付期，引发市场对于房地产信托兑付风险的关注，相关风险时有暴露。

Wind数据显示，自2002年12月25日外贸信托发行第一款房地产信托以来，68家信托公司共发行2531款房地产信托产品。而疯狂爆发之后，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期，兑付问题就成为了各家信托机构必须面临的难题。

数据显示，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。另据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。

目前，虽然信托公司对产品有刚性兑付的“潜规则”，但近几年信托大发展，尤其是房地产信托，管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。全行业2356亿元权益承载了4.9万亿的融资类信托，兜底或已力不从心。

根据某第三方研究机构的数据统计，从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成，其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在刚过去的2013年。

大部分地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响，项目租售严重低于预期造成回款困难；同时在调控环境下， 银行 借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险，从而信托出现兑付风险。

风险控制成首要问题

“对于房地产信托行业而言，风险控制一直都是首要要求，尤其是像近两年的集中兑付期到来。”新华信托营销管理中心某负责人表示，信托机构必须具备经受某个或者几个项目风险资金冲击的实力，否则很难长久地生存。

而对于可能出现的风险，以及对三线、四线城市房价不确定性的担忧，很多信托公司开始在2013年刻意规避三四线城市的地产项目。德信资本就表示更多地选择一二线城市的龙头企业进行合作。

不过对于目前各家信托机构所提到的风控体系，有业内人士表示并不是很可靠。“资产抵押或者控股股东连带担保的方式，看似很安全，但也不能排除控制人出现利用同一固定资产多次担保的情况。”克尔瑞研究中心总监薛建雄表示，如果地产企业通过同一幅地块进行了多次抵押，那么出现兑付难题之后，即使进入拍卖流程，首先满足的也是银行等机构的兑付诉求，“对于普通投资者和小型投资机构而言，那就要面临资产损失了。”

“关键要看融资对手，如果是大型房企，安全性就比较高，但如果是二、三线的中小房企，兑付风险就比较大。”有业内人士表示。有统计数据显示，在2010-2011年，房地产信托的主要交易对象都是一、二级的开发资质。其中一级资质约占35%，二级资质23%，三级资质占7.46%，没有准确资质信息的占24.81%，另外保障房是9.7%。

一般来说，资质较高（如一、二级）的大型开发商融资能力也较强，出现现金流风险的可能性较小，而小型开发商或者单体项目的风险较大。