业主面临强运营风险投资商业地产需更加谨慎

面对商业地产火爆的发展态势，仲量联行华南区零售地产部总监林世松表示，目前商业地产的走势主要表现出几个特点：参与者多样化；零售商业形式多样化；日趋品牌化；国内二、三线城市迅速崛起，商业地产的体量无疑陡然间放大。

这样的走势，对购买商业物业的业主而言，在商场供应大增后，市场出现整合，运营能力较差的业主将面临运营风险；更关键的是，网购的冲击日益加大，使得一部分实体消费面临挑战，也影响商场的整体出租和收益，同时，电商进一步发挥线上与线下购物结合的优势，使业主要面临新的技术考验。因此，在最具消费力的中产阶级消费群体的规模尚未完全形成，经济基础及消费模式尚未成熟的情况下，零售商需要寻求长远发展，就要求稳求新求变。

通过对后市的判断，戴亦一认为，楼市全线崩盘风险不大，但将出现越来越严重的分化。商业地产短期开发过度，总量供过于求的矛盾和产品结构供需失衡的矛盾即将爆发，潜在投资风险越来越大。

对此，林世松认为，想要投资商业地产，首先需要具备四个条件：具备开发商业的基本条件，如交通、地块形状、体量、周边环境等适宜；资金实力强；人才储备机制完善，能够服务更多开业项目；拥有行业专业细分、行业通力合作的策划管理战略。当然，商业地产的投资涉及方方面面，还有许多需要注意的领域，包括地块设计，判断地块性质，动线设计，租赁策略等等。

警惕前车之鉴商业地产看好地标式建筑

提到明发商业广场，很多苛刻的地产界人士会做出这样的评价：除了曾经大量的官司缠身外，这个位于厦门城市几何中心且一度被广泛看好的商业地产项目，留给大家印象最深的恐怕不是红火的纯商业或写字楼、商铺，而是生意火爆的夜总会、餐饮和电影院，这几乎是反讽。

据悉，目前明发商业广场仍有为数不少的店面未能售出，这与当年的高预期相去甚远。

富华东方投资公司的一位副总向记者表示，或许是鉴于这个前车之鉴，厦门在近年来的核心地段商业地产项目的选择更加谨慎，最明显的一个案例就是刚刚出让成功的“滨南宝地”，其高标准的挂牌条件让不少公司望而却步。据悉，“滨南宝地”最“苛刻”的挂牌条件要数“10万平方米的商业部分，10年内不得出售需自持，而物业方面不得分割，同时必须有引进15个国际一线顶尖品牌的成功案例”。很显然，在厦门湖滨南路与湖滨东路交界地带这样的核心商业区，提升商业品位，让厦门区域地标迈上新台阶的意向非常明确。据了解，目前滨南地块的“去向”也已确定，将结合地铁一号线枢纽，建设华润万象城，打造高端商业综合体项目。

对于厦门商业地产的投资和发展，业内人士也给出了自己的看法。东亚银行厦门分行行长林洁霖在论坛发言时就指出，对商业地产的贷款，越做越小心，越做越担心，对金融机构而言，要挑选更适合的商业地产项目。戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏也认为，太多商场同质化严重，从微观层面来看，商业地产只有做得好和做不好两种情况，除了商业地产以外，工业地产和物业地产是未来发展的一个方向。