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杨红旭:看空中国楼市论不足信

2011-06-27 16:33:55  来源:中国证券报  责任编辑:孙靖   我来说两句
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近期,诸多国际评级机构和投行集体唱空中国楼市,影响范围很大。有人深信不疑,有人将信将疑。我的看法是,可以听听,但不足为信。

日前,标准普尔将中国房地产业展望由之前的“稳定”调整为“负面”,并预测未来6-12个月房价将有10%左右的下降空间。与此同时,另一大评级机构穆迪也将中国房地产开发商信用评级展望至“负面”。大摩也预计,三季度中国主要城市的销售均价将进一步下降。

近些年来,市面上不乏类似声音,尤其以前大摩经济学家谢国忠为代表,中国楼市过去的“黄金(1497.80,-3.10,-0.21%)十年”,也是他唱空中国楼市的十年,近期又提出至2012年中国房价将下跌五成。然而,众所周知,其以往的悲观预期并未成为现实。

标普、穆迪这些国际大牌评级机构,具有全球性的广泛影响力,他们素喜对世界经济领域的很多事情做“权威”定性,小到某个公司前景,大到国家信用。这次拿中国房地产市场“开刀”,却有些夸大其词了,中国的特殊国情和房地产业的复杂内涵,国内机构尚且难参透,“外人”岂能看清楚?

不妨进行针对性分析。标普看空中国楼市的论据主要有二:一是调控政策非常严厉,可能会进一步升级;二是商品房销售大幅下滑,开发商资金链持续紧缩,高杠杆率的房企资金链可能断裂。

这两点貌似正确,但却有夸大之嫌。关于政策,当前确实依然严厉,但却已步入平稳期,不会放松,暂时也难加码。比如,限购城市并没有大幅“扩容”。实际上,决策层正在密切观察当前宏观经济运行和房地产市场变化,从紧的货币政策和严厉的地产政策,效果释放需要一个过程。

关于资金链。今年以来,很多房企的资金情况确实不容乐观,但总体形势好于2008年。根据国家统计局数字,今年1-5月全国开发企业资金来源增幅约为18%,且已呈筑底之势;而2008年这一增幅回落至5%。试想,2008年情况更糟糕的时候,都未出现大量房企资金链断裂的现象,能奢望今年下半年会涌现出来吗?实际上以国企主导的商业银行体系,不会让房企大批倒台,否则形成的坏账将难以估量。以类别而论,央企、地方国企肯定没事,上市公司倒掉的可能性极小,惟一可能的是少数民营中小企业,即便如此,其也不是破产,而是转让项目或企业股权而已。事实上,万科、保利等部分大企业,今年上半年的销售业绩,远好于去年同期。

国际评级机构和投行有“唱空做多”之嫌。这些机构的背后,常常隐有国际资本的特殊利益诉求。一方面他们在唱空中国楼市,另一方面外资又在快速流入中国楼市。证据有三:一是从2001年到2010年,房地产业来华直接投资占外资总量的10%以上,2006年以后占比逐步提高,2010年达到23%。二是今年1-5月,开发企业资金来源中的增幅为18%,其中利用外资量却大增57%。三是今年部分上市公司狂发约700亿美元外债,证明愿意借钱给中国房企的国际机构有很多。

去年二次汇改以来,至今正好一周年,人民币对美元升值5.4%。在人民币持续升值、国内存款利息远高于美国、中国经济走势还算平稳、楼市调整空间有限的情况下,国际机构凭什么大肆看空中国房地产市场?楼市调整是必须的,但实在没必要盲目看空。切莫被误导。

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