预期

放松限购短期难扭颓势

值得注意的是，在库存高企的压力下，地方政府放松意愿明显。近日，杭州就被曝实施“限降令”，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。

虽然杭州市相关部门否认此次收紧备案是为限制价格下调幅度以托市，但业内人士认为，“限降令”的实施是政府释放明确救市信号。张大伟表示，杭州政策意在防止出现跳崖式下滑。

但也有业内人士认为，此次调整并不是地方政府的救市之举，而是源于对房企降价情况以及风险的一种掌握和预判需要，以便及时稳定预期。

与此同时，有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。根据链家地产市场研究部统计，从二季度初开始，截至目前，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州等近10个城市。另外，天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。

但住建部政策研究中心研究员赵路兴认为，对于地方来说，中央允许其自行调整，但也必须认识到，由于此次市场调整的自发性，不能因房地产调整影响地方财政便急于救市，进行强行干预。

赵路兴表示“限购松绑的深意在于，它有可能导致市场预期的改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市。但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的影响。所以，下一步，银行的态度将成为楼市需要高度关注的风向标。”

链家地产市场研究部张旭也认为，短期内，限购政策不会全面取消，信贷环境较难有明显改善，在这两项关键政策的制约下，地方政府的微刺激政策或难有较好的效果。

从现阶段来看，选择“放松调控”的城市仅有个别市场有所好转，更多的不但没有起色，反而仍在大幅下滑。CRIC研究中心数据显示，5月上半月，天津、杭州、长沙、贵阳、南昌等地因政策扶持而出现需求释放的现象。其中，天津新政策引发当地的楼市抢购潮，短时间内成交量暴增。

不过，除天津外，其他调控松绑的城市楼市成交量仍在大幅下滑。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南宁方面5月上半月成交量也同比下降80%。

在张旭看来，今年房地产市场的宏观调控趋势，将着重于房地产税费改革等系列长效机制上面。但是，税费改革的过程相对复杂，短期内不会对市场形成影响。另外，从部分城市“适度松绑”的信贷政策来看，由于当前流动性整体吃紧，因此市场成交量也不会大幅回升。