开发商陷滞销困局

营口的商品房滞销令一批开发商陷入困局，万科、万达、保利、恒大、佳兆业、嘉里建设、中南建设、五矿集团等大型房企均曾在当地布局，项目动辄上百万平方米。恒大地产于2010至2011年一举在营口拿下三幅大体量住宅用地，合计规划建筑面积超过300万平方米。

“除了恒大绿洲的销售状况稍好一点，恒大其他两个楼盘均处于滞销状态。”营口某房地产销售机构负责人告诉中国证券报记者，佳兆业的龙湾项目销售情况不佳；保利香槟花园已开盘三年，已签约销售面积仅占总面积的一成；万科在鲅鱼圈区的海港城总建筑面积120万平方米，由于销售缓慢，不得不分十期慢慢开发。

鲅鱼圈区拥有旅游地产与沿海经济双重概念，房地产开发一度狂热，目前至少有50个楼盘在售，如果以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，开发面积已超过1000万平方米。中国证券报记者在鲅鱼圈区看到，正在打造的南部新城的新楼盘一眼望不到头，宽阔的马路两旁都是近两年新建的商品房，也有一些已停工的项目。水岸尚品等楼盘已开盘四年，仍有大量房源在售；华海城虽已交房，仍有大量现房滞销且入住率极低；中南世纪城为了促销，广告铺天盖地。

营口地处辽东半岛中枢、渤海东岸，常住人口约235万，城区人口约120万。2009年7月，“辽宁沿海经济带”被确定为国家级经济发展战略，营口房地产开始突飞猛进。营口市“十二五”规划目标力争经济总量达3000亿元，常住人口达300万人。中国指数研究院的统计数据显示，2011至2013年，营口共出让商品房用地660幅，合计建设用地面积2794万平方米，规划建筑面积6314万平方米，成交楼面均价578元/平方米，平均溢价率不到1%，合计土地出让金314.52亿元。按照营口市2013年商品住宅的销售速度，现有土地存量预计需要10年以上才能完全消化。

供过于求并非个案

东北地区其他一些二三线城市也存在类似问题。始建于2006年的铁岭市新城区规划总面积22平方公里，建筑面积700万平方米，规划人口在2010年达15万人，2015年达20万人，但实际入住人口规模未达预期。新城区近年来小高层、高层住宅大量竣工，但入住率偏低，开发最早的楼盘“浅水湾1号”目前入住率不足三成。堪称当地最高端的“金月蓝湾”项目入住率也仅有三成左右。