福州新区楼市备受关注

上周，福州人的朋友圈都被“福州新区”刷屏了，国务院同意设立福州新区。福州新区位于福州市滨海地区，初期规划范围包括马尾区、仓山区、长乐市、福清市部分区域，规划面积800平方公里。

福州也成为全国唯一一个集国家级新区、自由贸易区、21世纪海上丝绸之路核心区“三区合一”的重点开发区域。在福州“三区叠加”的效应光环下，福州更大毋庸置疑，只有更大方能承载更多。“三区合一”直接利好楼市，目前福州市区的地块愈发稀有，今年以来表现平平的马尾、仓山等新区楼盘能否重夺市场？经济和楼市建设的双重发展，未来的周边楼市能否赶超中心城区？

现状

主城区急需“泄洪”

目前，福州楼市中心城区的楼盘越发稀缺，鼓楼台江基本无地可寻，在售新楼盘稀少，价格居各区域之首；晋安区虽有土地供应，但地价上涨，房价也应市而涨。9月1日，福州市主城区晋安区的一块地刷新了福州的拍地纪录，2015-25号地块起拍价6.26亿元。现场经过激烈的竞拍，融侨集团最终以23.6亿元，楼面价19224元/平方米拍下该地块，溢价率276.9%，成为福州新地王。新地王出现后，市场最明显的变化就是“有信心了”，不少业内人士都看好后市。

“近两万元的楼面价在目前市场上算偏高的了。”业内人士普遍认为，就当前市场而言，这块地已经成为板块中楼面价最高的一块地了。未来的销售价格也可能要到30000元/平方米左右。接下来中心城区还会有地块出让，在接二连三的刺激下，相信未来购房者对于涨价的接受度也会更高。而中心区域的“稀缺性”，也让中心区域的未来涨势，成为可能。业内人士杨先生认为，福州新区如果能够带动马尾区和仓山区的发展，房企在主城区的竞争就不会如此激烈，主城区房价继续涨下去会超出市场的支付能力。

福州地产专家刘福泉表示，“福州市中心的住房需求比较旺盛，但是土地供应却越来越少。因此，大量的购房需求不得不向新区外溢，马尾区和仓山区此次纳入福州新区会改变购房者对于这两个区域的预期，国家级新区的定位会有一些产业的导入以及基础设施的投资，由此扩大区域价值的想象空间。”

机遇

“三区合一”利好近郊楼市

新区获批后的首个周末，记者走访了位于仓山区的数个楼盘，仓山区一楼盘销售顾问告诉记者，“最近一周以来的电话量和来访量有所提升，从与来访客户的交谈中能感受到客户对板块的认可度在逐步提升，我们预期是好的，但目前并没有对房价形成影响。”福州地产专家刘福泉则认为，未来板块的房价将会“逐步上涨，但幅度不会很大。”

目前仅二手房市场上出现极少部分不急售的客户有提价或观望动作，有中介告诉记者，今年以来，仓山、马尾的房源相比鼓楼、台江等区域，卖得不算好，二手房价格也呈现下跌态势。“不过，新区设立将这两个板块部分划入，长远来看，能够对区域板块带来止跌作用。”

相比于福州主城区土地资源的稀缺，福州新区的土地供应相对充裕，并且土地成本较低。可以预见，福州新区的中心部分——仓山和马尾的楼市未来将迎来迅猛发展，如今泰禾、阳光、名城、新大陆等多家知名房企纷纷入驻新区，新区的楼盘数量也迅速增长。专家表示，未来这些区域都将逐渐成为福州楼市的宠儿。

分析

新区楼市或螺旋式发展

如何抓住时机，展开战略布局，考验着开发商的智慧。楼市商品市场化经过多年发展，购房者已越来越理性。除了看核心板块，更会积极关注楼盘的交通配套、生活医疗配套、商业配套等。如果是投资客，考虑将会更加谨慎，还会观察周边产业布局，考虑价格是否可控、是否有升值空间和出租机会等问题。因此，如果开发商仅仅想把福州新区看成一个房地产概念进行炒作，实际上只会适得其反。

业内人士刘福泉表示：“在目前的国家经济形势和发展导向的影响下，福州新区不可能因为‘升国家级’而突然间门庭若市。作为标杆企业，他们更是‘谋定而后动’的典范，会选择在合适的时候行动，而不是一哄而上。因此，供需关系未来将成为这个区域房企必须认真考虑的问题。”

在区域扎堆、共享配套设施的基础上做出自己的特色楼盘，避免同质化，建出适合购房者需求的房子，满足现代人的居住、休闲等需求，才是开发商们的重中之重。刘福泉表示：“福州新区是长期利好，而不是短期火爆，即便当初的上海浦东，也不是一下子就火爆起来。尤其是现在国家经济稳步发展、新型城镇化战略之下的城市发展模式，福州新区的建设过程，更将遵循科学、可控、稳步发展的规律。”