利好变真金，路还很长

土地摸底与评估仍是未知数，土地开发与收益的资金监管将是新课题

尽管政策利好，但如何将利好转变为现实利益，路还很长。

首先，中国铁路总公司的土地家底究竟有多大，仍是未知数。关于铁路存量用地的规模，目前没有准确的统计数据。而且，铁路用地违法比例较高，“未批先用”现象突出。2009年度土地执法检查结果显示，全国铁路建设项目违法用地560宗，面积6.2万亩，其中耕地面积2.41万亩，约占全国违法占用耕地面积的9%。明晰和理顺产权关系，恐怕是中国铁路总公司在盘活土地存量前必须迈出的第一步。

去年，中国铁路总公司成立后，其组织架构中就出现了一个新部门——资本运营和开发部。该部门被认为是铁路发展基金及土地开发的主要操盘手。今年2月，中国铁路总公司对外发布《中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘招标公告》，首次涉及土地资产评估事项，也旨在摸清家底，重估和盘活资产，为其沿线土地资产经营开发、土地授权经营等奠定基础。

新建铁路项目土地开发模式中，民间资本拥有多少话语权，如何进行利益分配，仍是市场观望的难点。《意见》出台后，市场上就出现了中国铁路总公司将组建房地产集团的消息，但在房地产业看来，铁路并不具备竞争优势。

“无论是地产开发，还是物业管理，铁总都没有充分竞争市场的经验。如果想在地产领域有所斩获，最好以土地入股，与有实力的民企合作，让专业的人干专业的事儿。”一位房地产企业人士表示，如果采用新建铁路项目与土地综合开发权“捆绑招标”的方式，仍以铁总及地方铁路局为主角，社会资本在这一过程中很难有话语权，也就缺乏进入市场的信心。

有关土地开发的配套监管政策也有待完善。尽管《意见》明确要加强土地综合开发的监管和协调，但是业内普遍认为监管“紧箍咒”还不够紧。

“既然铁路享受的是前所未有的特殊优惠政策，那么就应该有更强有力的监督程序与措施，让土地开发收益真正满足铁路发展的需要。”刘斌指出，由于铁路用地开发规模都是巨量级的，这势必意味着满足招标条件的企业有限，而一旦拿地太容易，就容易出现圈地乱象和暗箱操作。“应该出台更严格的备案管理制度与资金监管制度，防止土地开发收益成为行业系统的小金库。”