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房贷新政致楼市成交回暖 首套房贷利率难至7折

2014-10-13 09:47:58  来源:中国证券报  责任编辑:实习编辑林萍   我来说两句
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楼市“量价齐升”呼之欲出 中介传达“勿承诺七折房贷利率”

“我们这个大区8天的成交量是2000万元左右,相当于以前三个月的业绩。”链家地产北京荣丰2008门店的一名业务员向中国证券报记者表示。随着房贷新政出台,在追涨心态驱动下,市场成交量已出现明显回暖。

中国证券报记者调研北京多家中介门店发现,尽管房贷利率尚未出现明显变化,但近期以来,房地产市场成交量已明显回升。在供需双方都对后市看多情况下,部分二手房业主开始调高报价。一些开发商蠢蠢欲动,酝酿价格调整。

某中介机构业务员认为,区域经理在开会时曾传达:“千万不要向客户承诺七折房贷利率。”分析人士说,出于资金价格高企等因素考虑,首套房贷利率很难做到七折。即便如此,在各项利好因素作用下,市场成交量有望持续回暖,房价很可能开启上涨通道。

单个门店成交涨八成

在国庆长假后的几天,北京楼市明显回暖。我爱我家马家堡门店的一名业务员向中国证券报记者表示,过去几个工作日,来门店看房和咨询的客户明显增多,成交率有明显上升。

“今年大部分时间的情况是,前来看房的多,但成交的少。”这位业务员表示,直到9月,成交量才有明显提升。在国庆长假后的几天,日成交量比此前又上涨70%至80%。

链家地产五棵松区域的门店,连续数天成交量在30套以上,比节前几乎翻一倍。有业务员表示,这段时间房价没有明显上涨,所以购房者快速成交情况比较普遍,甚至有客户在看房后当天成交。

分析人士说,对购房者来说,资金杠杆十分重要。采取新的“认贷不认房”标准后,资金压力明显减轻。以一套总价约250万元的房屋为例,作为第二套房屋,首付要达175万元。如第一套房贷还清,首付只需75万元即可。两者相比,新政策为购房者减轻100万元的资金负担。

在不少城市,按新的政策,购买二套房免去了“限购时代”先卖后买的复杂程序。

在国庆长假之后的几天,多地成交情况出现回暖。机构数据显示,作为二线城市的山东省会济南,在国庆结束后的10月8日和9日,商品房成交套数分别为241套和224套,呈回升态势。

新房市场尚未出现明显回暖。北京某房地产项目负责人介绍,开发商需一段时间对政策进行消化,但在传统“银十”的后半月,新房推盘量将明显增多。

分析人士表示,由于房贷新政是明显的利好政策,因此当前市场“买涨”心态十分明显,预计一线城市市场成交量将继续回升。对供大于求的二三线城市来说,成交量回暖速度将慢于预期。


首套房贷利率难至7折

近期,不少国有大行针对房贷新政做出表态。对外界颇为关心的房贷利率,各行却并未明确具体执行标准,仅表示“具体操作由各地分行掌握”。

从近几天市场表现看,房贷利率尚未有明显变化。“首套房贷基本还是以前的利率水平,95折就不错了,9折的极少。”链家地产刘家窑门店的一名业务员表示。

根据链家地产了解到的情况,除已明确发文的中国银行和建设银行外,目前已有浦发银行、北京银行、邮政储蓄银行及汇丰银行开始执行新的标准。六家银行执行新政的共同点是,首套房贷利率优惠目前均未达7折下限,仍维持此前利率水平,即最高优惠幅度不超过基准利率的10%。

事实上,即便是9折优惠,仍有相当多的附加条件。业内人士介绍,在符合首套房购房标准的前提下,银行需对购房者工作单位进行审核,如果是收入稳定的大型企业或国企员工,再购买一定数量理财产品或缴纳一定额度保证金,才可享受房贷利率9折优惠。

中原地产首席分析师张大伟认为,在目前资金价格水平上,银行吸储难度非常大,不仅房贷7折利率不可能实现,连9折以下的折扣出现的可能性都非常低。

尽管有部分机构认为,年内首套房最低贷款利率有望低至85折,但主流观点认为,9折几乎可成为首套房贷款利率底线。

“单是新的房屋认定标准,就足以促进市场成交量明显回升,所以银行应不会冒这个风险再去给贷款利率打折。”邮储银行某中层人士向中国证券报记者表示。但他也说,具体看总行通知,不排除个别中小银行给予更大额度优惠的可能。

链家地产某业务员表示,区域经理在开会时已传达:“千万不要向客户承诺房贷7折利率,估计9折、85折的可能性比较大。”


涨价倾向隐现

虽然各银行房贷利率细则尚未全部出台,但涨价端倪已经出现。我爱我家马家堡门店业务员表示,近期这个区域的二手房成交价格无明显变化,但部分业主挂牌价格已上涨,涨幅在10%至20%之间。

据中国证券报记者调研,北京的很多区域都出现二手房挂牌价上涨现象。不少业内人士说,未来这种现象会较为普遍。

在北京不少房地产中介机构的门店,业务员已开始催促购房者尽快成交。有业务员说:“随着业主缓过神来,市场上刺激效果显现出来,房价在半年内就会上涨,所以现在仍是抄底好时机。”

一些新房项目开始酝酿价格调整。近期,绿城集团曾向浙东区域各项目传达文件,提出自10月8日开始,对手头产品价格进行梳理,根据城市及项目情况对价格进行5%至10%的上调,并于11月1日起全面执行。

中国证券报记者还了解到,针对房贷新政,不少开发商已召开内部会议研究对策,其中不排除对部分项目做出价格调整的可能。

有业内人士介绍,对资金状况较为充裕、销售任务完成情况较好的企业来说,选择在个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域进行涨价,可能是大概率事件。

当前总体楼市“供大于求”格局已确立。自5月以来,全国70个大中城市平均房价连续4个月出现环比下跌。有机构人士表示,短期内,新房价格恐不会大面积调整,但随着各大银行陆续出台落实房贷新政,从11月开始,涨价范围将可能逐渐扩大,楼市有望在年末整体回归久违的“量价齐升”局面。

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