施工受阻延期交房 开发商违约两年内可起诉索赔

图片陈晓珊  ■首席记者 陈鸿星

核心提示

　　时下，开发商延期交房或办证，常见的辩解理由除了遭遇暴雨、台风等天气因素外，还归责于政府，比如说：中高考期间，当地政府不让工程开工建设；政府征地拆迁工作没做好，没办法按期交付建设地块；因政府补偿不到位或宣传工作没做好，导致在建工程频频遭到当地群众阻挠甚至破坏……这些与政府有关的原因能站得住脚吗？能否成为开发商延期交房的免责理由呢？就此，本期说事释法精选了我省法院近期宣判的几个典型案例，希望能对大家有所启示。

案例一：延期交房怪政府 开发商被判赔1万元

　　2011年9月1日，仙游的李先生夫妇与莆田亿豪房地产有限公司（以下简称“亿豪公司”）签订了一份《商品房买卖合同》，购买其开发的亿豪名城项目的在建期房。该房建筑面积143.54平方米，每平方米5202元，总价款74万多元。

　　双方签订的合同中约定：出卖人应在2013年4月30日前，将符合要求的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。

　　李先生夫妇依约付清了全部购房款，但开发商却迟迟不交房。2014年，李先生夫妇以亿豪公司未能在合同约定的时间交房为由，将对方告上法庭。

　　同月22日，亿豪公司以快递邮寄方式通知李先生夫妇办理交房手续，但他们没有接收房屋。

　　庭审中，亿豪公司辩解称：该公司具有合同中约定的“非出卖人所能控制”的延期交房事由。该公司是通过投标取得涉案地块的国有土地使用权，但由于仙游县政府未能完整供地，造成该公司开发的“亿豪名城”项目无法正常施工，以致工期延长，导致其无法按期交房。至今，仙游县政府仍未完整供地，以致消防等设施无法验收，这是客观存在的事实，属于亿豪公司无法控制的事由，符合合同中约定的合理延长情形，因此其不构成违约。

　　莆田市中院于去年底终审审理认为，当事双方订立的《商品房买卖合同》合法有效。根据此前已经发生法律效力的相关案件判决书认定的事实：亿豪公司对本案争议楼盘的交付约定，不单是基于对该配套道路的用地未能完整提供所造成的影响有充分认知，并且还是基于对本幢商品楼的建设进展充分认识下作出的，本案楼盘外的配套道路的用地未能完整提供，不属于本案《商品房买卖合同》约定的“非出卖人控制的延长因由”。因此，亿豪公司有关政府未能完整供地造成延期交房的辩解理由不能成立。

　　亿豪公司还认为合同中约定的违约金过高，请求予以调低。合同中关于逾期交房的违约责任虽约定为“逾期超过90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但亿豪公司逾期交房，给李先生夫妇造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。由于合同上所约定的违约金是政府公布的该地段最低月租金的10倍多，根据最高人民法院有关司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为‘过分高于造成的损失’”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，现亿豪公司请求予以调低，应予以准许。

　　据此，该院判令亿豪公司应支付李先生夫妇逾期交房违约金1万多元。

案例二：施工受阻延期交房 开发商仍算违约

　　2013年9月13日，时女士与武夷山香樟林房地产有限公司（以下简称“香樟林公司”）签订《商品房买卖合同》。双方约定：香樟林公司将其开发的红袍商苑的两套在建商品房出售给时女士，合同价款分别为39万多元和30万多元，购房款应于2013年9月13日前付清。出卖人应在2014年2月28日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.遇到非出卖人主观意愿所能控制的暴雨、台风等，造成出卖人施工工期严重影响而不能按期交房的；遇政府政策变动而造成验收或办证时间延长的。此外，合同还对其他事项进行了约定。

　　时女士依约付清了购房款。香樟林公司开发的红袍商苑项目于2014年4月10日通过建设部门的竣工验收备案。2014年5月8日，上述两套房屋办理了房屋所有权证。同月26日，时女士拨打香樟林公司工作人员的电话就交房事宜进行交涉。7月22日，时女士通过挂号信向香樟林公司寄出两份解除商品房买卖合同的通知书，但该邮件被退回。

　　时女士认为香樟林公司未能按合同约定交付房屋，已构成违约，遂于去年将对方告上法庭。

　　庭审中，香樟林公司提出：涉案商品房在合同约定的交付期满后3个月内取得了房屋所有权证的初始登记，已经具备交付条件，该公司多次电话通知时女士前来收房及办证，但她拒绝收房。从常理判断，作为房地产开发商，在具备交房办证条件下，不可能不通知购房户交房。涉案商品房属于售后返租性质，并不需要实际交付。另外，涉案商品房项目施工因当地村民阻扰造成延期，该事实符合双方合同约定的不属于出卖人主观意愿所能控制的情形，该公司可得以延迟交房，不承担违约责任。

　　时女士反驳称：香樟林公司并未向其交付涉案商品房，反而是她多次电话联系香樟林公司要求交房。该公司的做法明显构成违约，应依约解除合同并支付违约金。

　　南平市中院经终审审理认为，商品房具备交付条件后，出卖方通知交房，买受方验房、收房，双方办理商品房交接手续，是商品房买卖合同履行过程中的重要环节。因此，依约通知交房是香樟林公司所应履行的主合同义务之一。按照双方当事人《商品房买卖合同》的约定，出卖方应当在2014年2月28日前交付房屋，至迟不得超过90日，否则买受方有权解除合同。但是，香樟林公司作为出卖方，并无证据证明其已按合同约定书面通知买受方时女士办理交房手续。其提出涉案商品房属于售后返租性质，并不需要实际交付的理由也没有事实依据。

　　此外，香樟林公司还提出涉案商品房项目施工因当地村民阻扰造成延期，该事实不属于出卖人主观意愿所能控制的情形，可因此延迟交房的辩解理由，不符合双方约定的可延迟交房的条件，因此法院不予支持。

　　最终，该院判决解除当事双方之间订立的《商品房买卖合同》，香樟林公司应返还时女士购房款70万多元，并支付违约金3万多元。律师说法：政府延迟交地 开发商也应按期交房

　　福建建达律师事务所资深律师刘善理解释说，并非所有与政府有关的原因均可成为开发商延期交房或办证的理由。政府原因引发的延期交房或办证纠纷大致可以分为两大类型：一是因政府行政行为所引发的，二是政府民事违约行为所引发的。因政府行政行为导致竣工期延误的，如：中高考期间，当地政府不让工程开工建设；因政府行政不作为造成迟延办证的。这类行为一般可以作为开发商相应顺延交付的理由。

　　另一方面，政府作为普通民事主体参与民事活动，与开发商签订建设用地使用权出让合同，在合同履行过程中常见的情形便是政府迟延、瑕疵交地。例如：政府征地拆迁工作没做好，导致没办法按期交付建设地块；因政府补偿不到位或宣传工作没做好，导致在建工程频频遭到当地群众阻挠甚至破坏。开发商以上述政府民事违约行为作为抗辩理由，就不能免除其延期交房的违约责任。开发商应当依约承担延期交房的违约责任，向购房者支付违约金，然后再诉请政府赔偿因此遭受的损失。

　　针对很多购房者关心的开发商的哪些免责事由在法律上能成立的疑惑，刘律师说，存在免责事由时，开发商延期交房或办证不必承担违约责任。免责事由包括法定的免责事由，如不可抗力；也包括约定的免责事由，如免责条款等。

　　不可抗力主要是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。审判实践中对不可抗力原因的理解是：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行交房或办证义务的因果关系。

　　约定的免责事由应当由买卖双方约定于商品房买卖合同中，如商品房买卖合同中约定“因天气造成出卖人无法正常施工等非出卖人所能控制的延误，按实际延误时间顺延，但最长不超过90天”。

　　购房者如果要追究开发商延期交房或办证的违约责任，应注意收集开发商延期交房或办证及造成自己额外损失的相关证据。此外，购房者还应当留心诉讼时效。一般诉讼时效期为两年，购房者必须在开发商违约之日起两年内提起诉讼或者以其他方式主张自己的权利并留下相关的证据，否则将无法追究开发商的违约责任。

原标题：施工受阻延期交房 不是免责理由

律师提醒购房者，要在开发商违约两年内起诉索赔