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银监会叫停五矿等四家地产信托业务 为期三个月

2011-10-19 09:32:10  来源:21世纪经济报道  责任编辑:林晨昱   我来说两句
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10月18日,多位接近监管层的人士透露,银监会日前进行了一次特殊的“窗口指导”,叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务,为期3个月。

四家信托公司被勒令“休息”的原因是,房地产信托业务增速过快,与其风险管理能力不相匹配,且在项目选择上不够审慎。而其行业大背景是房地产信托流动性风险积聚,部分产品不能如期兑付的概率有所增加。

四家公司中,方正东亚信托、四川信托、五矿信托均为2010年完成重组开业的,为了“抢收入”、“抢业绩”,在房地产信托业务上表现激进。海航集团控股的渤海信托“问题”则主要表现为与大量经营不够审慎的小开发商合作。

从今年6月开始,银监会改房地产信托项目事后报备为事前报备,相当于逐单“审批”。从9月,开始逐个监测存量项目的兑付风险。现在直接叫停四家公司业务,更有敲山震虎之意。

彪悍“四少”

在信托行业,中融信托素来以风格彪悍著称,但此次却没有被列入房地产业务的暂停名单。了解中融信托的人士称,该公司存量房地产信托项目中,不少项目房产销售不理想,出于风险防范考虑,公司主动放慢了新增业务的步伐。同时,负责监管该公司的黑龙江银监局也“管得很紧”。

实际上,包括中融信托在内,经营年限较长的信托公司在今年下半年普遍加强了风控,控制房地产信托项目增量。但方正东亚信托、四川信托、五矿信托、渤海信托四家“年轻”的信托公司,表现却有些与众不同,在业内有彪悍“四少”之称。

方正东亚信托、四川信托、五矿信托三家公司均为2010年完成重组开业,其净资本较为充裕,加之各业务团队也急于做大业绩,大量承接其它信托公司、银行介绍过来的项目。“大家都把新信托公司当平台用,这些公司也乐见大量的项目涌过来。”一位资深信托业内人士说。

但是,这些新公司表现过于“生猛”,也引起了产品发行渠道方的警惕。比如,四川信托已被工商银行(601398)、建设银行(601939)排除在可合作信托公司名单之外。

“对于一家新信托公司而言,刚刚起步就被主流大银行认为不可合作,后续会走得很艰难。”前述资深业内人士说。


四川信托日前开始推介的“川信·青岛凯悦”房地产信托产品更是引起市场轩然大波。该产品和中融信托去年8月发行的“中融·青岛凯悦”投向同一个房地产项目,实为“借新还旧”。该项目先后被多家信托公司风控部门否决,却在四川信托顺利过会。

2006年完成重组开业,由海航集团控股的渤海信托今年以来也特别激进,大量承接二三线城市小开发商的信托融资项目。

“交易对手的选择很重要,大开发商调度资金的能力强,且运作较规范,不会乱做项目,和小开发商合作,固然可以索要更高的融资成本,但也需要更高超的项目鉴别能力。”一位信托公司风控总监表示。

流动性风险积聚

“市场上很多信托公司和信托经理,对流动性风险缺乏足够的认知,风控停留在控制抵押物的粗浅层次。”一位从业8年的资深信托人士表示,房地产信托产品可能出现兑付风险,并非不可能发生的事情。

比如,不少信托公司帮开发商“做杠杆”,信托资金主要用于增加项目资本金,然后撬动银行房地产开发贷款进入。现在银行开发贷收紧,“算盘”落空,开发进度立即受到影响,信托资金自然难以按期兑付。

再如,受限购政策和市场观望气氛影响,房地产成交量下降,销售进度不理想,现金流回归不畅,也会导致房地产信托项目不能如期兑付。

遗憾的是,2009年以来,以中融信托为代表的信托公司对所谓的“大信托”模式过于自信。在该模式下,信托公司控制房地产项目公司全部股权,保管财务印章,监控每笔资金的使用。但殊不知,“大信托”模式只不过防范了开发商挪用资金的风险,而不能确保现金流的按时回归。

2008年下半年,一些房地产信托项目眼看就无法兑付,信托经理心急如焚。但年底“四万亿”经济刺激计划出台,流动性一下充裕起来,“所有的项目都活过来了”。然而,这一次,他们又将如何平安度过房地产市场的低潮呢?

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