难题待解

清华大学经济管理学院教授、博士生导师陈秉正认为，老年人通过反向抵押提前变现房产，解决部分老年人有房子没有钱的尴尬境地，从合理支配财产和应对未来老龄化问题来看，这种尝试有其合理性，市场的潜在需求也很大。但是在目前的中国，还有很多问题需要解决。

“我们曾经对北京800个中老年家庭做过调研，结果显示大部分中老年人理解这样的产品，但问到其本人是否愿意购买或者参与，不少人还是很犹豫。”陈秉正说，有人希望房子留给子女，由子女来养老；也有人担心，未来房屋价格上涨，自己岂不是亏了？

多位业界人士认为，住房反向抵押最大的挑战之一在于对房产未来价值的评估，金融机构担心房价下跌，抵押人则担心房价上涨。特别是中国房地产市场还不成熟、地区间房价差异开始显现的情况下，房产估值显得尤其重要和困难。

对此，专家表示，中国应借鉴国际上的成熟模式，引入养老年金保险、资产证券化等风险缓释工具。同时，要鼓励金融机构探索创新，比如，借鉴国外按揭养老的成熟模式，由政府为相关保险提供补贴，对借款人承受不了的偿还额度进行赔偿。

一些专家人士认为，产品创新仅依靠一个金融机构或者仅仅依靠金融机构很难解决，例如物权法规定住宅建设用地使用权期满后可自动续期，但是细则还有待进一步确定。

孟晓苏建议，政府应对老年人相应减税或者免税。“老人将房子让渡给保险公司有交易税，美国是按照全国平均房价即13.5万美元免税，这等于给不少老人免税待遇。对于经营此类产品的保险公司也应该减税。”

多位专家及业内人士多认为住房反抵押市场需要营造良好的政策和法律环境。

“不过，和以前不同，现在保险公司也在努力调结构，寻找新的增长点，住房反抵押保险可能会吸引保险公司等机构更多关注。”陈秉正说。