摘要：严厉调控之下，房地产行业正在发生怎样的变化？截至目前，沪深两市上市房企年中报披露完毕，港交所上市的内地房企也均完成了半年报披露工作。

严厉调控之下，房地产行业正在发生怎样的变化？截至目前，沪深两市上市房企年中报披露完毕，港交所上市的内地房企也均完成了半年报披露工作。据统计，在173家上市房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升仅71家，占比四成，其中香港上市的内地房企平均业绩优于在沪深两市上市的房地产企业。

房地产行业分化加剧：一边是大型房企业绩不断创下新高，一边则是中小房企则在“退房”或者“被兼并”的命运线上挣扎。据统计，自去年下半年以来，在A股上市的房企中，已有20多家房企转身投资矿业，约占整个A股房企的1/6.与此同时，中原统计市场公开数据显示：今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿人民币分别上涨了72.2%及101.9%。

中小房企无缘行业蛋糕

尽管号称史上最为严厉的调控，但似乎仍难以阻止房地产行业前景向好的步伐。W ind资讯统计显示，截至8月31日，上半年A股136家房地产上市公司营业总收入1578.42亿元，同比增长8.48%；利润总额341.13亿元，同比增长12.57%，归属母公司的净利润233.15亿元，同比增长14.19%。

行业蛋糕在继续增大，但蛋糕的分享方式却发生了转变。“在调控的挤压过程中，企业和企业之间的实力强弱差异变得尤为重要。”东兴证券房地产行业分析师苏阳认为，弱势企业的成长必然将受到明显的限制，强势企业的市场占有率必然得到提高。与此对应的是，统计显示，32家上市房企在调控紧缩的2011上半年取得了净利润翻番的优异成绩，但有26家房企出现亏损。此外，共有66家房企营收同比出现下滑，62家净利润出现负增长，更有39家上市房企两项指标均为负增长。

其中，津滨发展上半年首次出现1亿的巨亏，公开资料显示，津滨发展的净利润已经连续三季度下挫，并创下了公司3年以来的新低。针对未来的业绩，公司表示2011年前三季度净利润已经能够确认，预计亏损额将达到1亿-1.2亿元。此外，在“亏损榜”上还出现了绿景地产、渝开发、广宇集团等房企的名字。

“不少中小房地产企业已面临很大的经营困难。”据苏阳分析，目前中小房地产开发企业的经营状况已出现明显转弱的现象，销售增长受限、资金和管理等成本不断加大。销售量增长和价格的增长出现回落已无法避免。“上半年这些企业的资产负债率达到了71.28%。”相比之下，规模房企不仅业绩创下新高，费用控制也明显好于其他公司，规模房企整体“应对危机”能力明显提升。其中，老牌四大房企“招保万金”的管理、销售费用率为3.4%，较一季度继续下降。

“并购”与“退房”齐飞

资本市场永远是大鱼吃小鱼的游戏，这在资金密集型的房地产行业表现得尤为突出。对而今经营压力空前、大面积亏损的中小房地产企业而言，摆在他们面前的选择已经不多：要么等着破产或者被兼并，要么退出行业竞争转向其他具有投资潜力的行业。

用脚投票成为正在成为现实的选择。今年以来，房产企业并购出现明显上升，并购的案例数量、并购总金额均创历史新高，前7月的房地产行业总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿的规模，超出去年全年总和。中原统计市场公开数据显示：今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民币，相比去年同期的36宗及86 .85亿人民币分别上涨了72 .2%及101.9%。