中小房企还本付息趔趄

正是由于“花招”的存在(如“垫资”需付高息)，地产商资金链必须环环相扣，一旦有环节延误就意味着融资成本上升，资金链绷得更紧。

可是，外部环境却在发生不利变化。据上海银监局的摸底调查，以商业综合体为主流形态的商业地产，未来将面临巨大扩容压力，各项综合体CBD体量大、占用资金多、项目同质化。

“增量太大，会影响供求关系，未来市场对商业地产的消化能力会急剧下降。”谢逸枫对本报表示。据其估算，2009年至2013年的4年间，上海商业地产的供应量约增1倍，导致写字楼和综合体实际已经出现过剩征兆，而目前仍在建造中的新增量还没有完全释放出来。市场明年对这些物业的去化能力将大幅削弱。

供求失衡是一条导火索，或将直接带来商业地产租赁和销售的遇冷。而楼价下跌，对银行来说，直接意味着房企还款现金流缺乏以及抵押物贬值。

危机的苗头已经出现。“地段偏远一点商业地产已经出现了租、售市场都不景气现象。”谢逸枫说。

更值得注意的是，一家城商行上海分行高层告诉本报，由于部分区域商业地产的租赁市场出现低迷，租金回报比有所下降，一些依靠租金分期还贷的中小房企已经出现了无法按期还本付息的现象。

谢逸枫则称，包括上海在内的不少地区银行从今年9月份起就开始收紧房地产类贷款。业内认为，资金面的收紧难免会使一些流动性管理不善的中小房企原形毕露。

银行态度暧昧

虽然从9月起开始收紧相关贷款，但在此之前，尤其在上半年优质企业信贷需求疲弱之际，房地产类贷款是不少银行消化信贷额度、创造利差收益的标的，而风险也悄然累积。

上海银监局在风险通知中称，今年以来，上海房地产市场持续升温，信贷加速流入房地产市场迹象尤为明显。据摸底，截至今年9月，上海银监局辖内各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额700多亿，较去年同比增长30%~40%以上。

银行对商业地产贷款究竟持什么态度？本报从包括上述支行行长在内的基层银行人士处获悉，在业务层面，由于抵押物相对充足、单笔授信大额、银行溢价能力较高(直接带来支行创利业绩增长)，“抵质押路径依赖”的基层银行仍喜好房地产类贷款投放。