以价换量或告一段落/

在回暖行情下，去年各项目普遍采用的“以价换量”策略或在今年将告一段落，涨价已在计划内。

《每日经济新闻》记者在北京走访了多个楼盘发现，虽然很多项目还未公布开盘售价，但销售人员的言辞中已透露出“涨”的意味。位于大兴区的一在售楼盘，销售人员告诉记者，3月份即将入市的价格已经调至30000元/平方米以上。据了解，该楼盘去年7月首次入市的售价为25800元/平方米，10月份二次开盘时已经涨至28000元/平方米。此外，区域类的多个在售项目，如中国水电·云立方与金融街·融汇，涨幅均与此类似。

“中短期的市场失衡所带来的刚需项目受追捧，使得项目涨价有底。”任启鑫告诉《每日经济新闻》记者，从3月预计入市项目的分布特征来看，中低端的刚需类产品占据了市场主导。

“自2012年下半年以来，北京楼市已经逐渐由下行转入上行，部分房企在这一年度收获颇丰，部分项目或区域的市场价格也已经逐渐恢复至调控前的水平。”任启鑫指出，这一改观大大刺激了市场主体的入市积极性，去年以价换量取得巨大收益的项目期望在2013年取得更大利润，而错失上一轮行情的房企则准备在2013年弥补损失。

后市仍靠“两会”定调/

“市场预计2013年将会有新的政策微调出现，因此房企无法作出长期决策，只能根据近期市场的走向出台销售策略，如遇政策变动再行调整。”任启鑫对此表示。

值得注意的是，进入2月，北京楼市的成交形势比较乐观。根据亚豪机构统计，今年2月上半月，北京商品住宅成交2115套，成交面积24.48万平方米，成交均价21995元/平方米。成交面积较去年同期的16.3万平方米大幅上涨50%，成交套数同比上涨15%，成交均价也实现了13%的上涨幅度。

“北京房地产市场淡季不淡、供需两旺，背后的根本原因在于庞大购买力的支撑。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，北京的外来人口连年增加成为支撑楼市成交上行的最大动力，再加上近两年货币政策逐渐趋于宽松，促成近期楼市销量向好。”

对于楼市是否会出现任志强所言的“暴涨”，多位业内人士表示，两会将成为重要的风向标。

“影响2013年房地产市场走向最大的因素在于调控政策。”郭毅指出，当前楼市虽有所回暖，但仍风声鹤唳，一旦决策层进一步出台更加严厉的调整政策，如强化“限购令”，提高多套购房标准，以及出台差别化的税收政策等，都将对购房者信心形成打击，从而制约楼市销量。

在郭毅看来，在当前限购的大背景下，购房者仍以刚需及改善型客群为主，如果开发商过度上调房价，超越这部分客群的购买力，楼市或再度陷入观望。

“两会以后，新一轮房地产调控方向更趋明朗，将决定着2013年楼市的最终走向。”郭毅表示。

上海：

成交量变带来价变资金面和产品或制约房价大幅上扬

每经记者 杨羚强 发自上海

自去年四季度以来，上海楼市成交持续攀升的量变已经带来了价变。

据中房信研究总监薛建雄透露，今年1月，上海商品住宅的成交量为100.1万平方米，在去年12月高达118.5万平方米高位上有所回落，但均价攀升到23149元/平方米，较2012年12月的22285元和11月的21841元已大幅上涨。

2月，由于春节长假影响，前17天的成交量为22.4万平方米，预期全月成交量在30万平方米左右。这个数字仍将好于去年1月份21.2万平方米的成交量。

《每日经济新闻》通过市场调查发现，目前上海房价已经出现向上波动的迹象，不过在资金面和产品供求限制等因素影响下，未来房价走势仍难大幅上扬。