“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是一种社会上的俗称，目前通常是指在集体建设用地上开发房地产，然后出售给集体组织成员之外的人使用，并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，因此“小产权”其实也等同于“乡产权”或“集体产权”。

由于小产权房不需要支付土地出让金、土地征用费、耕地占用税、房产开发税、城市基础设施配套费等成本，因此相对普通商品房在价格上要便宜不少。从各个城市的实际情况来看，小产权房的价格一般都在周边商品房价格20%-60%之间，价格优势明显。

1982年，修订后的《宪法》就规定了城市土地归国家所有、农村土地归集体所有的城乡二元体制。自此中国正式实行城乡二元的土地制度，由此产生了所有权、占有权、使用权、收益权、处置权等一系列两重标准，造成了“同地不同权”的现象，而权利的不同也造成了其价格的巨大的差异，由此形成了“同地不同价”的现象。

尽管农民是土地的所有者和直接控制者，但他们却缺乏合法获得土地增值收益的机会。由于缺乏合法的渠道，农民就会转而以“违法”的方式争取利益。而集体用地的低成本保证了村集体、村民或房企在小产权房开发有利可图，由此推动了小产权房市场。

此外，不断上扬的高房价是小产权房产生的催生剂，快速推进的城市化是小产权房发展的推动剂，直接推动了小产权房交易市场的持续升温。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这部分人群的住房需求，而这部分需求也只能流向价格更低的小产权房市场。

以上这些都是导致小产权房大规模兴建的重要原因。根据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而非官方的数据更惊人，有统计数据甚至显示，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套来计算，相当于全国就有7000万套的小产权房。

值得注意的是，小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权，也正是由于这个原因，对于购房者而言，购买小产权房面临的风险因素较多，如：没有房产证、拆迁难补偿、无法办贷款、质量难保证、配套不完善、转手交易难、遗赠较麻烦和无后续土地溢价等等风险。

但造成小产权房僵局的，政府也难辞其咎。小产权房是城市房地产市场需求膨胀与我国土地制度滞后之间矛盾的产物，而农村土地制度的不完善则是造成小产权房产生的根本原因。