商业地产开发与城市的发展紧密相关。城镇化将带来商业地产的繁荣。在这一过程中，商业地产应该寻找怎样的发展路径？部分业内人士认为，若要分享城镇化成果，商业地产应首先明确项目所在地城镇化所处阶段，进而明确自身定位。在此基础上，加强复合型人才的培养和融资方式的创新。

商业地产将迎来繁荣期

中国房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云说，积极稳妥推进城镇化，提高城镇化质量必然带动服务业的发展，而商业地产恰是服务业的物理载体。美国、日本、韩国以及东南亚国家的城市化过程都伴随着商业地产的快速升值。因此，城镇化将给商业地产带来广阔的发展空间。

目前，以城市综合体为代表的商业地产正进入急速扩张期。易居中国最新发布的统计数据显示，2011年至2015年，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。

银河证券首席策略师孟京认为，房地产对于多数居民而言依然有很强的投资吸引力。随着楼市调控的深入，住宅地产投资功能逐渐遇到瓶颈。商业地产投资功能将在未来凸显，迎来发展黄金期。在过去的几十年里，商业地产只是住宅地产的配角，往往是先开发住宅地产再配套商业。未来，商业地产扮演的角色将更重，可以先有一个很好的商业主题概念，然后以此为中心配套住宅地产。

今年以来，首创、招商等房企纷纷加强对商业地产的开发力度。

首创置业在公司年报中称，2013年，在业务发展模式上继续探索土地开发和房地产开发相结合的“住宅+新型业务”模式，其中重要一项是“住宅+奥特莱斯”业务线，即住宅与商业的联合开发。

招商地产也在年报中表示，公司将继续补充在其他城市的商业地产资源，为金融创新、融资渠道多元化提供新的空间。同时，公司新设立了商业地产运作平台招商商置，其运转正日益专业化。

另一家地产公司金地集团同样设立了专门的商业地产运作机构。2012年，金地集团布局香港资本市场，收购香港上市公司星狮地产，并于今年3月12日更名为金地商置集团有限公司。金地商置将专注于商业地产，培育城市综合体开发与运营管理的核心业务模式。

明确定位是关键

城镇化将带来商业地产的繁荣已成为业界共识。随之而来的问题是，商业地产在城镇化作用应扮演怎样的角色，寻找怎样的发展路径？

中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长赵素珍说，近年来各地开发了很多商业地产项目，其中失败案例也很多，主要是因为定位不准。商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象、服务定位等内容。其中，功能和客户定位是核心，两者相互影响。赵素珍认为，立项之初要做调研工作，选定商业地产主题，使之能够把同类型的商家聚集在一起，圈定目标消费群。定位还要注意差别化，在吸引商家的同时，让自己项目鹤立鸡群。

红星美凯龙副总裁王伟认为，准确项目定位的前提是对城镇化阶段的准确把握。“要开发商业地产，首先是要理解城市。中国的城镇化进程差异非常大，所处阶段也不同，把此地经验放到别处照搬照抄，可能会一败涂地。认清城镇化发展所处阶段，才能理解这个城市对商业地产的核心需求是什么。如果企业不能满足这个城市发展需求，那么企业的战略肯定是失败的，项目也没有前途。”

上海易居房地产研究院监测显示，从近三年中国部分城市商办土地供应来看，未来五年甚至十年的过程中，一线城市由于土地资源的稀缺，商业地产重开发时代将终结，而未来一线城市商业地产的重点将是运营管理。同时，从数据可以看出，2010-2012年成都和沈阳近三年推出商办用地建筑面积是上海商办土地供应的近5倍之多。因此，二三线城市这些商办土地如果在未来五年内实现开发，这些城市将进入商业地产的井喷期。