突破人才资金瓶颈

运作商业地产需要资本运作、商业运营等多重能力。近年来出现的融合商业街、物流仓储、写字楼、住宅等多种业态于一身的产业综合体项目，跨越住宅、商业、工业等多种地产开发、运营模式，其操作难度与传统地产不可同日而语。

中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长赵素珍说，中国商业地产发展太快，用了几年时间走过了发达国家几十年、上百年历程，这给人才链、管理链、资金链带来很大压力，突出问题是复合型人才极度缺乏。目前，商业地产从业人员一些是从零售业态转行，还有一些从房地产公司过来，能够把这两个行业结合好的人才并不多。因此，商业地产要健康发展迫切需要复合型人才。

资金是困扰商业地产发展的另一瓶颈。赵素珍说，商业地产有别于住宅开发，是一次性投入较大，长期回报过程，初期资金量大小有时决定预期目标是否能够实现。银河证券首席策略师孟京说，商业地产与住宅地产相比，最大问题是资金的获得能力相对较差。对资本市场而言，如信托、银行，明显更加青睐于住宅地产。

不过，发行债券、海外股市融资等方式可在一定程度上缓解商业地产融资难题。据中原地产研究中心监测，3月知名房企赴港融资共有9笔，融资规模超过40亿美元，在经历了2月春节的低谷之后，再度活跃。在融资成本方面，年利率则在2.755%(万科)到13.25%(恒盛)之间不等。对于需要融资的商业地产项目而言，海外融资成本低廉，加上人民币升值，海外融资优势渐显。

商业地产应更重视体验

由于商业地产往往体现了一个城市商业的发达程度，大型、高端的商业地产项目更成为城市的地标和名片，能带动大量就业和消费，所以，商业地产深受地方政府的青睐。但也因为如此，商业地产同质化竞争现象也越来越激烈。时下，一说商业地产就是综合体，一说综合体就是购物中心，一说购物中心就是ZARA、H&M，模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。这导致招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升等问题频现，导致商业地产项目投资回报周期延长。

与此同时，电子商务对商业地产尤其是传统的零售商业地产来说也是一个巨大挑战。中国电子商务研究中心发布的《2012年度中国网络零售市场数据监测报告》披露的最新监测数据显示，2012年中国网络零售市场交易规模达1.32万亿元，同比增长64.7%。包括苏宁电器在内很多零售企业已经将业务重点转移到线上。在这种形势下，商业地产应该提供更好的用户体验。

业内人士表示，商业地产在经历了个体商业街，大型仓储、超市以及目前比较流行的购物中心等几个阶段后，公园商业崭露头角。公园商业在吸收购物中心餐饮娱乐业态基础上，还让消费者能够体验到在公园里购物的轻松闲适，因此受到市场的欢迎。

京瑞安君汇商业管理顾问有限公司总经理韩霜说，公园商业相对于其他商业模式具有以下优势：首先是公园商业有开放式优美环境，公园商业不仅提供多样的购物方式，还有传统商业所无法比拟优美景观视野和消费体验；第二是多元产业链优势整合，公园商业街由房地产、主题商业街结合，在获取收益等方面有灵活的操作方式。以北京后海为例。除了自然人文景观之外，后海更聚集了上百家各具特色酒吧，各色小吃、各种民俗产品，每天后海商业圈客流量可以达到十万余人次。

商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等做个性化的设计。