四周仍种满农作物的一块建筑工地上，设计楼高99.9米的生命人寿大厦已经落成全部地基和两座裙楼。在几百米外的水域旁，投资方生命人寿保险股份有限公司（下称生命人寿）已确权约225亩商服用地和480亩住宅用地，未来还预计总占地超过4500亩。

因宣称在长春市中心40公里的新区投资约260亿不动产项目，过去两年，生命人寿和其最大股东“富德系”的董事长张峻数次成为吉林省高层的座上宾。在2012年末国内保险公司各项指标中，原保费收入排第8位的生命人寿，投资性房地产增量和其占总资产比例双料第一。

这种速度几乎肯定将持续。2012年9月以来，其已经宣布1-3年内共计372亿不动产投建计划。生命人寿2012年“投资性房地产”价值增加约63亿，其中约56亿来自新项目。在总资产增加超过40%的基础上，这一财务项目占总资产之比，仍然从5.65%增至9.16%。

中国保险业的监管者曾将非自用不动产投资上限设定在总资产的10%。在2012年9月以后，这一比例上升至15%，被视为险资增强长期投资回报，匹配寿险久期特性的利好。但是，鉴于地产业外部环境不确定性，在保费十强中，快速接近这一比例的公司仅有生命人寿一家。

本报记者调查显示，生命人寿不动产投资区域广泛，有强烈的自行开发意图，其为系列开发拟定同一品牌。在已支付的成本方面，这些土地楼面价格较低，性质主要为住宅（养老地产）和商服业，同时与政府规划高度契合。

项目会有较长的持有期，并等待资产升值。保监会规定，险资签署不动产投资协议后5年不得转让，这类项目公司仅可向股东或第三方融资投资额的40%。同时，已宣布70%投资额的项目位于方兴未艾的新城镇，其周边商业租金的未来水平难以估计。大体量养老地产项目，恐还将有后续的大额配套投入。

因此，这一资产结构的变化，对2012年总资产数额刚破千亿的生命人寿，即将带来中长期影响。资金和流动性，显然是该公司未来平衡地产投资风险收益的关键。

然而，这也是保险业内对生命人寿在张峻等控制下于2008年后迅速崛起的最大疑问。

历史工商资料等信息显示，生命人寿处在极其复杂的控制权体系中，其十大股东中，有超过80%的股权由张峻及其下属、亲属、长期合作方控制的公司法人持有，可简称“富德系”。与张峻关系密切的股东从2010年至今为生命人寿增资69亿。

但是，这些股东公司自身的经营业绩外界几乎毫无所知。金融市场 上的信息又显示，这些股东持有的股权迅速质押，可能获得了17.52亿信托贷款，27.93亿（估值）银行贷款。

在生命人寿确定资产项投资组合上，张峻等控制的大股东“富德系”因素日趋显现。包括在增资后由生命人寿购置富德系名下资产的关联交易；生命人寿与富德系公司的共同投资也日益增多。而反过来，生命人寿在富德系资金运作中承担何种功能，还有待进一步的信息。

保险公司以吸收保费完成负债扩张，并通过相匹配的资产投资计划保值增值，因此具有极强的公众性。一旦生命人寿受累于控制人的资金状况，或这些不动产投资收益和流动性不足，相关关联交易的价格评估存在偏差，投保人的权益就会引起关注。

不过，生命人寿公司和地产投资部门负责人没有回复本报记者详细采访的要求。

地产投资谱系

2012年底，生命人寿“投资性房地产”占总资产的比例依然从5.65%增至9.16%。而同期新华人寿为0.33%，太平洋保险为1.11%，中国平安为0.53%。生命人寿的策略显然与众不同。

“生命金融城”是生命人寿主打的不动产品牌。2012年7月至今，生命人寿分别在吉林长春、湖北襄阳、广东东莞、江苏扬州、陕西西安等地投资建设金融城。金融城中自用、商租部分按一定比例分摊。

如加上周边附加投资如医药港、养老社区、物流园、养老社区等，生命人寿和最大股东富德集团已公开的今后数年不动产投资总额可能在372亿-500亿。这些项目公司目前实际出资方主要是生命人寿。

距长春市区约40公里的米沙子镇，被当地政府规划为第三片高新开发区——长德新区。该区京哈1104处路以南，建筑面积超6万平米的生命金融大厦正在施工中。

“A座这块地是去年底拍的，今年4月我们新拍了3块地，同样用于金融城。”6月底，生命人寿全资子公司生命置地（长春）有限公司（下称“长春生命置地”）一位内部人士对本报记者称。

在距长春市中心30公里的开发区域，目前并没有商业氛围，但生命人寿已经超前布局：今年4月购置约225亩商服用地和480亩住宅用地。

其中4块商服用地，面积共计337亩，成交价共1亿元，出让年限40年。按约定容积率下限1.5计算，每平方米楼面单价不到300元。

480亩商品住宅用地由名为吉林省富德基础设施投资的公司拍下。工商资料显示，该公司为生命人寿2012年成立的全资子公司，注册资金3亿。住宅用地的价格，要低于出让给其他房地产开发公司的平均成交价。

“这家公司是原来的生命健康（长春）投资有限公司，变更了名称。这块地是用于建设养老社区的。”上述人士透露，“医药港项目还在走审批流程，尚没有实际进展。”

生命金融大厦施工现场公示牌显示，项目竣工时间为2014年10月，但当地招商部门却认为投入使用和招商的时间需要更久。

“现在并没有明确的招商计划，长德新区属于刚开发阶段，聚集人气需要很长段时间。一是离市区较远，交通不便；二是周边土地都还未规划完毕，配套设施还没跟上。金融城就算明年建好也不会马上招商。”长春高新技术开发区招商部门一位人士透露，“短期内有意向的投资方，我们都倾向于介绍已经成熟但还没饱和的南区和北区。”

因此，按照生命人寿与当地政府的协议，以商业地产为主的金融城项目单独投资80亿，由生命人寿自筹资金。建设内容为总部办公、商务休闲、商业金融街等综合体。“建成后会划出一栋楼供政府办公用。”上述人士说。

生命人寿在全国各地投资的金融城项目中，周边已有城市建设阶段不一。扬州市金融城位于广陵区京杭大运河东侧、京杭路西侧、文昌东路北侧。襄阳市项目位于襄阳市樊城区王寨社区，内环西路以东，邓城遗址以南。东莞金融城项目选址在松山湖北部工业城。

这些地产项目操盘人之一很可能是黄传奇。黄原为民航总局官员，离职后担任过国企和地产企业高管。他2012年2月加入张峻掌控的富德集团，任职深圳富德控股集团总裁、集团成员公司富德金融投资控股总经理、富德产业投资董事长，同时兼任深圳生命置地董事长。

但是，不到一年，他又相继从富德系各个高管和董事职位上“裸退”。这很可能是为规避保监会对不动产投资关联交易的规定。

工商资料显示，2012年11月，黄传奇不再担任深圳生命置地董事长。12月，黄个人出资9900万成立了深圳京华置地有限公司。该新公司另一股东也为自然人，持股仅1%。

2013年1月，黄传奇不再担任富德系任何高层职务。2月，名义上由黄传奇出资的深圳京华置地与生命人寿，共同成立了襄阳京华置地有限公司、扬州德华置地有限公司，投建襄阳和扬州的生命金融城。

去年7月，保险会对保险资金投资不动产规范中，明确规定：保险公司高级管理人员和相关投资人员，不得以个人名义或假借他人名义，投资该公司所投资股权或不动产项目。而股东的董事和总经理也被视为关联交易人员范畴。

根据记者统计的2012年各大保险集团投资非自用不动产数据，生命人寿“投资性房地产”科目价值增加约63亿，其中约56亿来自新项目，7亿源于会计估值政策改变带来的增值。在总资产增加超过40%的基础上，这一财务项目占总资产之比，仍然从5.65%增至9.16%。

相比之下，同样宣称将大举进入养老地产领域的泰康人寿(微博)，2012年“投资性房地产”账面新增17亿，但占总资产的比例仅为0.42%。这一比值与衡量非自用不动产投资的官方公式类似。据此计算，新华人寿为0.33%，太平洋保险为1.11%，中国平安为0.53%。

生命人寿的策略显然与众不同。