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"升级版"限购令冲击恒大 二三线城市项目达96%
money.fjnet.cn 2011-08-06 02:51   来源:证券日报    我来说两句

  近期,“升级版”限购令将于8月出台的传闻,让本来已经紧绷的市场神经越发“脆弱”。

  根据住建部提出的五条标准,原本43个限购城市名单恐怕要进一步扩大。  至此,彼时深耕二三线城市的地产商,尤其是土地储备巨大的房企,曾经的“机遇”或将转化成“风险”。

  恒大背负高土地储备

  或致资金负累

  巧妇难为无米之炊,房地产公司没有土地就没无地建房,所以土地也是房企的立业之本。

  而随着这些年土地价值的不断攀升,光是这些土地的升值便给房企带来了巨额利润。

  尤其是等到房价涨到下一个台阶再行开发,更是能赚取超额利润。

  不过,虽然大量的土地储备可以保证公司未来有房可建,但却也令房企背负了巨大的资金包袱。因为如果想拥有大量的储备土地,必须支付巨额的出让金,甚至可能榨干房企的现金流。

  目前,国内拥有土地储备最多的房企便是恒大地产。其2010年年报显示,恒大地产2010年新增土地面积5112.6万平方米,总土地储备达到9600万平方米。其中二三线城市占比96%。新增土地花费金额为331亿元。

  而其2010年全年的净利润仅为80.24亿元。也即,恒大去年缴付的土地出让金是其净利润的4倍多,占比当年全部房地产业务收入的73%(2010年恒大地产房地产业务收入453.4亿元)。显然,新增的5100万平方米土地储备对于恒大地产资金的占用极大。

  此外,恒大地产2010年期末土地储备总地价款为人民币565亿元,已付人民币372亿元,未付人民币193亿元。按协议2011年计划支付人民币达103.4亿元,这个数字也超过了其2010年的净利润。分析人士指出,连续多年巨额的土地出让金,也让恒大地产背负了不小的资金压力。

  此前,恒大地产也曾遭遇过资金“危机”。2008年恒大地产第一次赴港市场时,恰逢美国第五大投资银行贝尔斯登轰然倒塌。面对巨变,恒大地产决定暂缓上市。但是这样一来,计划中120亿到150亿元的融资便中断了,公司随即遭遇资金问题。好在彼时内地的房地产政策出现转变,恒大地产也得以顺利解决了遭遇的资金难题。

  进一步的,上述分析人士表示,在政策与市场均存在变化的时期,恒大地产近万亿的土地储备,还有可能存在着巨额土地存货跌价的风险。

责任编辑:王辉
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