项目还是风险“接力”？

今年是房地产信托兑付高峰，以上一个信托计划的受益权作为收益标的的信托产品出现。“这种借新还旧的接盘方式会越来越多。”一信托客户经理说，“赌的是调控政策会放松，市场预期会加强。”

此类产品的特点是，后一个信托产品的预期收益率一般比之前的高几个百分点，以吸引投资者购买。表面上化解了眼下的兑付风险，但延缓一两年后仍逃不过，且兑付成本更高。“接力”在去年的信托产品市场上零星可见，均为不同信托公司间的对倒，今年开始出现同一家公司“自倒”的产品。

比如2011年10月，四川信托曾推出8亿规模的“青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划”，以接盘中融信托2010年8月发行的一只“中融·青岛凯悦”信托产品，最终在外界质疑中未能如愿。

平安信托睿石2号年度资金管理报告亦显示，睿石2 号于2010 年5月28日溢价买入先行成立的睿石1号840万份。

平安信托在产品推介中提到，截至2011年3月，7年间平安信托累计只开拓了30余个地产项目，累计投资规模约300亿。

用益信托网集合信托产品数据库显示，按产品发行日期搜索，2012年1月至8月28日，平安信托共发行了18个房地产信托产品，总规模26亿元，平均期限2.69年，平均年化预期收益率10.56%。

用益信托分析师李旸解释，18个可能只是很小的一部分，“我们的数据库只有详细信息披露的产品才能搜索到，实际上成立的可能远不止这些。”

7月11日，瑞信一份研究报告提出，今明两年平安信托销售的房地产信托产品将会迎来兑付高峰期，相关产品可能录得亏损。

对于该报告指出存在亏损的风险，平安信托对本报回复称，公司目前累计发行房地产信托计划规模约350亿元，已成功兑付超过100亿元。

平安信托去年用于房地产行业的信托资产总计约498亿元。截至去年底，信托资产投资的前三大行业分别为基础行业、房地产和实业，占比相应为28.57%、25.35%和22.92%。

不过在瑞信看来，房地产信托在平安信托的占比可能不止25%，“一些未归属到房地产信托的产品实际上与房地产行业相关，基础行业和实业信托的部分资金可能投资于房地产业。”

瑞信在报告中还指出，平安信托的杠杆率(管理资产/净资产)非常高，2011年底已达14.4倍，且平安信托管理资产的总量相当于平安集团净资产的1.5倍。