销售或藏偷漏税风险

    除了售后包租涉嫌违反住建部相关规定之外，《每日经济新闻》记者还发现，五洲国际小商品城二期在销售过程中或许还存在偷漏税行为。

    据售楼部销售人员对《每日经济新闻》记者介绍说，购房者在购买商铺时，开发商只向购房者开了全额房款76%的发票，“业主只交了全额房款76%的金额，所以就开76%的发票，另外24%的发票不能开。”

    按照上述销售人员的说法，如果这个商铺价格是100万元，抵扣掉三年租金的24万元，业主在购买这套商铺，开发商只向业主开取76万的发票，“也有很多业主询问是否能开100%的发票，但是业主只交了76%的房款，所以是不能开100%发票的。”销售人员对记者说。

    但是值得注意的是，虽然业主在购买商铺时只是交了全额房款的76%，但是前三年24%的租金是开发商直接拿走的，业主并未拿到，也就是前三年租金用来交了房款，“按照规定，这24%的发票开发商也应该开给业主，如果没有开给业主，那么开发商就存在偷漏税行为。”一位该项目的业主对《每日经济新闻》记者说。

    该业主表示，比如购买的商铺总价是27万元，但如果按照24%的租金抵扣房款，实际上购买商铺只需要支付20.5万元，但是前三年的租金6.5万元是到了开发商手上，如果加上前三年业主应该拿到的租金，业主其实还是支付了全额购房款，“按照规定开发商就应该开取27万元的购房发票，现在只提供20.5万元的发票就是偷漏税的行为，而且这种行为的后果很有可能由业主来承担。”

    这位业主对《每日经济新闻》记者表示，比如以后的商铺以35万元卖出，但是买来时的房款是27万元，那么我所需要交的税是35万元减去27万元之后，再乘以25%就是2万元。但是开发商只提供了20.5万元的发票，那么我以35万元卖出之后，所需要交的税是35万元减去20.5万元再乘以25%也是3.6万元，“如果我的商铺卖出去，按照开发商开取的76%的发票计算，就等于我要多支付1.6万元的税，所以说最后承担开发商偷漏税风险的是所有业主。”

    对于这位业主的说法，上海一位资深律师对《每日经济新闻》记者表示，“前三年租金其实是开发商自己拿了，实际上开发商还是收取了总房价100%，只是通过一种间接的方式。按照规定开发商应该开房款额100%的发票，只开76%的发票的话，那么开发商就存在偷漏税行为。”

    《每日经济新闻》记者昨日就独家经营管理协议问题以及涉嫌偷漏税等问题采访五洲国际的公关公司，但截至发稿公司尚未作出正面回应。

    记者观察

    独家经营协议出台背景：自持物业不赚钱

    尽管独家经营协议的内容存在争议，但这一协议，却给公司每年带来远超过租金收入的收益。根据五洲国际招股说明书，这家房地产企业在过去三年中，商业管理服务收益一直是公司除了物业销售收入以外最大的收入来源。截至2012年，五洲国际的上述收入总额达到6829万元，占到公司当年全部营业收入的3%。

    由于受到独家经营协议中有关出售条款、解约条款的限制，根据招股说明书，五洲国际能持续和稳定地从业主那里获取商业物业管理费。

    然而，正如杜跃平所说，上述模式也存在着巨大的法律风险。由于独家经营协议约定的违约金水平明显高过一般的合同约定，在实际发生法律纠纷时，法院很可能要求开发商下调违约金比例。

    与此同时，协议存在的霸王条款内容，也让上述协议的法律约束力存在某种不确定性。

    更为致命的是，上述独家委托协议内容过于苛刻，有可能会吓走潜在的投资者。然而，为什么公司方面要订立这样的协议呢？

    《每日经济新闻》记者注意到，真正的原因，也许在于五洲国际所持有的商场难以获得很好的租金收入。

    根据招股说明书，五洲国际持有投资物业总面积达到13.98万平方米，但截至去年获取的租金收入仅3000万元。按照上述数据，五洲国际投资物业每年产生的租金收入也只有200多元/平方米。

    而负责独家经营管理的商场总面积为64万平方米，以6829万元的商业管理服务收益计算，由五洲国际管理的商场一年租金总收入超过6.8亿元，平均每平方米每年产生的租金超过1000元。这意味着，其负责独家经营管理的商场租金，要远远高出自持的物业。

    中房信研究总监薛建雄表示，在商业地产领域，买家常常会把商场中位置最理想的部分买走，而把位置差的部分扔给开发商。在这样的背景下，商业地产开发商所持有的物业的租金收入，往往不如投资者。这一结果，很可能是五洲国际通过一系列严苛条款，保证独家经营协议履行的主要原因。