十八届三中全会已经闭幕，而“单独”家庭放开二胎的政策，很可能成为三中全会提出要“全面深化改革”之后，正式公布的首个具体政策的调整。

目前中国房地产面临泡沫破裂并引发金融危机的风险。如果现在放松人口政策，增加小孩，就提升了消费者，而降低了储蓄率。这样避免房地产价格持续暴涨；未来也有比较稳定的成年人来接盘房地产，避免剧烈下跌。

人口结构变化与房地产泡沫的形成

尽管楼市出现分化，但整体仍然上涨。图/搜房网、广发证券

随着十八届三中全会闭幕，对于人口政策的调整预期愈发明显。12日下午，财新网报道称，权威人士透露中国将放开夫妻一方为独生子女的家庭（所谓“单独”家庭）生二胎，而生育政策调整的方案将在十八届三中全会闭幕后不久公布。

随后，腾讯财经向接近政策制定部门的消息人士确认了这一消息，该人士称这一政策经过了长时间的研究与准备，预计将于周三（13日）或者周四（14日）正式公布。

就在此前，中金公司首席经济学家彭文生发布报告称，三中全会推出的改革蓝图可能加速房地产泡沫的破裂。他指出，随着人口红利渐行渐远将导致中国经济结构调整，从而消除过去十年房价高速上升的经济基础，而结构改革越成功，房地产泡沫破裂就来得越早。

我国住房市场真正发展始于1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。由于住房市场发展日趋成熟，我国地产市场的发展与人口及家庭结构关系逐渐增强。

城镇住房的所谓刚性需求主要来源于两个方面：即新增家庭和拆迁家庭。前者形成的方式包括城镇青年的结婚以及农村人口向城市的迁徙，主要就是大学就业以及外出务工方式的迁徙。

调研机构莫尼塔认为，自2006年至2011年期间，若假定每一对新婚城镇居民都会形成一套住宅需求，则基于婚姻的需求能够占到每年实际成交的住宅需求的一半以上。

除了刚性需求，投资需求也不能忽视。特别是当经济处于过剩时，由于CPI通胀温和，因此货币政策相对宽松。相对宽松的货币条件虽然处于可以控制消费价格通胀的水平，却可能对资产价格有过大的刺激作用。宽松的货币条件加上高储蓄率为持续的资产价格通胀创造了环境。

过去10年来中国房地产价格大幅攀升，不仅反映了持续扩大的劳动年龄人口对住房的刚性需求，也是高储蓄率带来住房投资需求和宽松货币环境共同作用的结果。

人口结构变化 住房需求大降

未来10年人口抚养比显著上升。图/CEIC，海通证券

中国人口红利见顶已经是各方共同的观点。所谓人口红利，是指生产者多于消费者（小孩与老人），中国是大概90年代中期进入的。

从上世纪70年代以来，中国实施了严格的计划生育政策，一方面计划生育导致的人口红利，使得小孩比较少，少儿抚养比小，相对的成年人多。但也导致了目前我国总和生育率低下。总和生育率指一个国家或地区的妇女在育龄期间，每个妇女平均的生育子女数。

《中国2010年人口普查资料》长表数据显示，2010年全国总和生育率为1.18，其中“城市”为0.88，“镇”为1.15，“乡村”为1.44。

而2010年的《世界人口数据表》显示，2010年全球平均每个妇女生2.5个孩子，发达国家为1.7个，中国的总和生育率不到世界平均水平的一半，而且比发达国家的平均水平还要低许多。

从2011年4月公布的2010年第六次全国人口普查来看，目前我国面临总人口增速明显放缓的问题。2010年末中国大陆总人口约为13.40亿，2001-2010年中国总人口的年平均增速仅为0.57%，比1990年到2000年的年平均增长率1.07%下降0.5个百分点。

雪上加霜的是，由于重男轻女，中国目前的新生儿男女比例大致是6：5。这意味着，二十年后将有数千万男性找不到老婆。

随着人口年龄结构的变化，基于婚姻的住房需求的增速将会出现显著回落。

彭文生预计，中国的人口红利将在2015年见顶，因为自2010年以来中国总和生育率已大大低于国际标准，在2012年劳动力总量首度降低，婴儿出生率降低导致老龄人口比重上升。

一旦放开二胎政策，中国将迎来婴儿潮。海通证券分析认为，未来5年1980－1990年第三次婴儿潮的人将步入结婚和生育阶段，中国迎来第四次婴儿潮。在二胎政策放开背景下，假设二胎推高生育率20%叠加婴儿回声潮，3年后新生儿望达2300万，0-3岁婴幼儿比当前增长35%。

放开二胎 避免房价崩盘带来的金融危机

刚需住房需求将出现显著回落。图/CEIC、莫尼塔

而人口总量及结构的这种变化将对经济产生负面冲击，彭文生解释说“一个社会的发展效率的提高、创新靠的是年轻人。劳动力减少导致工资上升明显加快，进而抬高制造业的成本，企业投资活动减弱。”

如果不放松人口政策，未来老年人多而年轻人少，房地产价格会剧烈下跌，导致整个金融体系出问题。海通证券首席经济学家李迅雷此前也警示称，土地与房产的未来价格变化，基本决定了银行资产的风险度，而一旦房地产泡沫破裂，必将引爆金融危机。

或许是基于房地产对中国经济的举足轻重影响，今年政府在房地产调控政策上，也愈发小心翼翼，唯恐一着不慎，满盘皆输。今年7月份政治局会议只提“促进房地产市场平稳健康发展”，未提及调控。然而，今年中国的房价走势总体上依然非常强劲，涨幅越大，未来下跌的空间也就越大。

当前，房地产已经捆绑了中国经济，而行政调控对于资产价格的波动而言，最终是失效的，久涨必跌的房地产泡沫破灭案例，在全球都是无一幸免的。又由于目前银行获得的资产抵押物中，主要是房地产。房地产泡沫破裂、房价大幅下跌看似利好，但必将引爆中国金融危机，冲击实体经济。现在能做的只能是让房价稳定，防止房地产短期持续上涨和长期剧烈下跌。

发达国家的经历也值得关注和借鉴。在1980年代以前，发达经济体受到的主要冲击是周期性的CPI高通胀，带来政策紧缩，随后是经济衰退。过去20年，发达国家CPI通胀温和，但资产价格泡沫和与之相关的金融危机变成导致经济波动的主要因素。

日本是在1975-80年间生产者超过消费者，其后15年经历了房地产泡沫的形成和破灭。美国在1985-90年间生产者超过消费者，其后15年多一点时期内，经历了科技股和房地产两个泡沫的生成和破灭。

我国现在距离人口红利发生已有15年。虽然不能简单比较，但是他国发展的经验、教训值得我们警示。控制房地产市场泡沫涉及到我国经济的可持续发展，也涉及到新型城镇化未来的发展模式和进程。

如果现在放松人口政策，增加小孩，就提升了消费者，而降低了储蓄率。这样避免房地产价格持续暴涨。这样在未来，也有比较稳定的成年人来接盘房地产，避免剧烈下跌，让房价软着陆。

房地产风险已经迫在眉睫，但难以启用休克疗法，其代价中国经济难以承担。此时放开二胎政策，是引入市场调节作用的重要环节，虽然短期看起来会让“击鼓传花”继续，但可以从长效上慢慢化解房地产风险。