在十八届三中全会即将召开之际，习近平在日前中央政治局学习中首次对房地产政策思路做出点评，提出重点将放在保障房供应上。但并未提及其他商品房调控措施。

目前保障房面临分配不公平、效率低下，而主要承建方地方政府又难有建设动力。而如果强行推进，则有可能进一步推升地价进而导致房价上涨。在改革大幕即将开启之际，房地产调控需要的不仅是一针强心剂。

新领导层首次点评房地产政策思路

11年以来保障房推进情况

三中全会即将召开，中央终于正式公布其房地产调控思路。据新华社电，中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。提出房地产调控重点将放在保障房，构建以政府为主的基本住屋保障，并重申3600万套保障房要全力完成。

中共中央总书记习近平在主持学习时指出，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。

习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

习近平强调，要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。并重申了“十二五”规划提出的保障房覆盖率目标——由去年约13%提高至2015年20%。

值得注意的是，在三中全会召开之前，此次对于保障房的表态，是新一届领导层首次对房地产问题表态。中央对房地产问题进行表态对后期政策方向具备重要指导意义。

事实上，中央重视保障房早已非常明确。此前国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，提出2013年至2017年五年共计改造各类棚户区1000万户。而8月2日，新湖中宝发布再融资预案定向增发方案并复牌，募资投向为上海棚户区改造项目。当时就有知情人士透露，此次监管层对房企再融资开闸的条件中，是否有保障房开发项目是一个重要审核依据。管理层有意通过再融资开闸，为保障房提供金融支持。

调控思路明确 执行力度将经受考验

03-08年我国经济适用房体系在不断减小

虽然讲话主旨是针对保障房建设，但其中连带表达的对房地产市场管理的思路继续巩固了沿着加大供给，更市场化的方向发展，给了市场一个调控思路的明确方向。

海通证券认为，我国房地产行业的市场定位变化大致经历三个阶段。1998年房改以前，房地产行业基本属于非市场化状态。市场房源属于单位自建或者国家分配。

1998年我国开始住房改革，正式通过《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。该文件指出我国住房改革的目标是“稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度”；目标定位是 “停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。”从以上表述看，当时地产定位已保障房供应为主。

2003年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中房地产行业定位明确改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。自此，房地产行业的市场化定位被完全定位于商品房市场，保障市场进入缺失状态。

随后中国房价进入高速膨胀期，中央多次出台调控政策都无法阻止房价疯狂上涨的脚步。政府在2011年首次提出3600万套保障性住房计划，试图通过增加供应来遏制房价上涨。不过这个计划却在执行过程中不断遭遇挑战。

为此，2012年的建设由2011年的1000万套下调至700万套，到了2013年，这一指标又变成了630万套。本次重新提出3600万套建设计划将考验后期政府在保障房问题上的魄力和执行力。

保障房建设困难重重

08年以来，前三季住宅用地供应规模变动（万公顷）

不过有魄力并不足以让人对执行力有很大的期待，同时单方面增加保障房供应对解决楼市泡沫问题、促进楼市健康发展作用也比较有限。

保障房的分配问题一直饱受质疑。地方政府由于得不到卖地收入，还要补贴建设资金，令其执行力度不足；企业也叫苦不迭，认为应该是政府的责任，却要自己买单。这使得保障房经常被建在交通等配套设施偏远欠发达的地区。

同时对普通人来说，申请保障房的资格和标准又极为严格而苛刻，而对于很多大企业和政府部门人员来说，又有大量寻租机会。好不容易获得资格，其地段又让人难以满意。

除去主观因素，地方政府也有苦难言。据方正证券估算，预计年底在建保障房达1490万套，大量在建保障房意味着巨大的资金需求，无论是从投资规模还是建设成本估算，今年资金缺口都很大，而资金缺口大很可能是保障房建设进度慢于预期的主要原因。

预计今年保障性安居工程财政支出将达4200亿元，高于去年的3800亿元，是保障房建设资金的重要来源。截至9月，今年新增保障房开发贷款1150亿元，无法弥补全年资金缺口，保障房建设需要更多的资金支持。

而地方政府目前普遍饱受地方债务拖累，保障房建设资金恐怕有源无水。如果强行上马，地方政府只能继续依靠卖地制造“地王”增加收入。而一旦这种模式形成恶行循环，可能高房价不仅没有被遏止住，开发商反而会增加买地冲动，推动地价、房价继续上涨。

讲话仍停留在宏观层面 具体措施有待验证

40个城市土地总成交价及溢价率

要增加保障房供应，就需要加大土地供应，增加住房用地供应总量，促使地方政府供地。而这在目前以GDP为政绩考核指标的模式下难以实现，需要改变的不仅仅是经济发展模式。

此外，保障房的建设资金问题不是靠豪壮的口号可以填补的。如何通过财政性资金对保障房建设进行支持，支持的力度有多大还有待验证。同时，既然多次提到了市场化改革促供给，那么如何吸引企业和其他机构参与保障房建设和运营也是亟待解决的问题，而探索建立非营利性机构参与保障房建设和运营的体制机制也迫在眉睫。

平安证券也认为，此次讲话的表述仍停留在宏观层面，并未涉及具体政策，因此短期仍无法视为政策落地式的拐点信号。而十八届三中全会对土地流转、房产税、住房供应的定调仍存在验证空间。预计地产的政策方针大方向将沿着此次表述走，但落地政策的程度和幅度仍存在模糊点，后期仍有政策验证空间。

这也意味着仅靠增加保障房的供应并不能彻底解决楼市泡沫问题。目前有关中国楼市崩盘的担忧与日俱增，神木、鄂尔多斯等城市变身“鬼城”、温州楼市“崩盘”的报道屡见不鲜。而京沪广深等一线城市的房价仍然一路上扬，“地王”又不断在行政强制干预下逆势诞生。

此时无论是针对购买方，还是不同城市和地区，调控“一刀切”的做法已经证明无效，需要更多有针对性的楼市调控组合拳出台，才能让保证保障房供应这一措施取得成效，才有望促进楼市健康发展。

在三中全会即将召开之际，主席对房地产问题进行表态对后期政策方向具备重要指导意义。但对于已经积重难返的中国楼市而言，仅仅是增加保障房的供应还不够，需要更多具体有针对性的调控措施出台。