现实与理想总会存在差距。

与中共十八届三中全会之前各方对房地产改革可能出现政策的热烈猜测相比，当三中全会公报全文(以下简称“公报”)刊发之后，业内对公报在房地产方面的阐述基本评价为“低于预期”。

本报记者查看全文发现，“公报”并未提及“房产税”、“调控长效机制”等有关房地产调控的内容，但公报多次提出促进市场化，表示市场将在资源配置中起决定性作用，同时要更好地发挥政府作用。

“现在来看，十八届三中全会基本给未来的房地产发展定下调子，市场化的改革方向这一点基本是可以确定的，”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，“但预计在一段时间之内，行政手段与长效机制还将并存。”

“近日，中央高层在会议中仍然提到了房价调控，并点出了6个城市在年底前要完成房价调控，这其中应该包括北上广深。”业内一位知情人士向记者透露。

事实上，新一届政府就任以来，在多个领域强调了市场化、规范化的思路，这与以往的调控路径不同。但是，业内人士分析，即使楼市调控的长效机制在三中全会后能够出台执行，但仍然无法完全取代行政调控对于房价的控制作用，当前市场环境下，房价调控仍然是楼市调控的主要模式。

市场将起决定性作用

5000多字的公报中，“市场”一词出现了20多次。

“尽管公报全文没有提到房地产调控，但从公报中对市场化的多次强调，也能看出中央对房地产调控的市场化思路。”中国房地产学会副会长陈国强表示，在未来楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。

公报指出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。

“不久前，习近平总书记就提出了要千方百计增加住房供应，加强顶层设计，加快建立统一规范的住房供应体系。这也将是未来楼市调控的市场化方向。”陈国强表示。

此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示，在上一轮楼市调控中，全国49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但目前看来，限购、限贷的城市房价仍在上涨，这只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。

“目前，多数城市房价还是比较平稳的，出现房价明显上涨的主要是一线城市和二线热点城市。”根据秦虹的分析，在这一轮房价上涨中，投机投资性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。

数据显示，近几个月以来，北京新建商品房的库存一直徘徊在6万套左右，其他一线城市的新建商品房库存也进一步降低。而二线城市的房屋库存仍维持高位，约为15-17个月的房屋销售量。

“尽管公报中没有提到楼市调控的总体设计，但在市场化的改革方向之下，未来楼市调控的政策将不再是一刀切的政策，而是会根据各地情况将调控方式方法下放地方，中央进行总体把握。”陈国强指出。

而值得注意的是，在增加供应方面，北京在不久前刚刚出台的“京七条”中，就提出了要在今明两年推出“自住型商品房”7万套，售价比周边商品房低30%左右。而购买对象则比保障房更加宽泛，符合购房条件的京籍、非京籍家庭都可以申请购买。

“若北京这个目标达成，供应量足以对京城楼价造成明显影响。”陈国强表示，北京新出台的“自住型商品房”，或许是房地产市场化改革的“先行版”。

“房价调控”仍是最急要务

据本报记者调查获悉，在十八届三中全会召开前夕，有关高层领导就曾对重点城市高房价问题作出过批示，指示北京等城市的房价一定要符合广大群众的需求。加之年底临近，房价考核问题再度被提到空前的高度。

上述业内知情人士进一步透露，北京市房价考核将是一道考试题，由于年中市里主要分管领导分工调整，但是房价考核仍是要原任领导需要抓好的事情。

在十八届三中全会公报结束之后，各地城市，尤其是上述6个主要城市的房价考核工作，将成为年底房地产调控的一场大戏。

这在近日各地的调控动作中就可见一斑。

11月8日，上海公布了被称为“沪七条”的加强版调控措施，涉及信贷、限购等多个途径。在一个月之内，上海成为继深圳、北京之后第3个加码楼市调控的一线城市。

此前，北京市住建委出台了以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”，要求限定自住型商品住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%。此后，北京市住建委又约谈开发商要求年底前对高价地项目和高价楼盘停止预售审批。此外，深圳在国庆节后也出台了“深八条”配合贷款调控政策。

数据显示，10月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨。北京、上海等十大城市10月住宅均价为18533元/平方米，比9月环比上涨1.95%，同比上涨15.69%。

无疑，在国内主要城市房价的环比连续上涨中，地方政府年初宣布的房价控制目标已经受到最为严峻的挑战。据记者了解，今年年初，北京和上海的控涨目标定为“保持稳定”，其他主要城市则是表示将确保房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅。

“目前有多个城市的房价涨幅已经超过了年度限额，这其中包括所有的一线城市外，也包含了二线城市中的厦门、南京、郑州和沈阳。预计到今年年底，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。”陈国强表示。

“现在中央担心的不是热点城市价格上涨、土地高溢价成交，而是这种市场表现带来的楼市失控预期。”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，“接下来，在影响市场的各方面，比如信贷、融资、地方审批，预计都能看到调控收紧的迹象。”

“我们得到部里的消息，让我们密切关注市场情况和房价涨幅，控涨不力仍然要问责，”东部某省住建厅官员对记者表示，“今年是新一届政府上任的第一年，各地方都不愿自己报出的数据太难看。”

另据本报记者获悉，有房地产开发商透露，北京市审计局等部门开始进驻重点房地产企业，核查土地成本和开发利润等指标。

一位接近首开集团的人士向本报记者证实了此消息。

政策释放空间

公报中尽管提到市场在资源配置中的决定作用，同时也提出了要更好地发挥政府的作用。

“在目前的市场形势下，行政化限购手段的退出，仍然需要两个前提，一个是替代政策，另一个是合理的分步分地区退出，”上述国务院发展研究中心负责人表示，“在市场较热的一线城市和二线热点城市，行政化手段仍然有效，但对于其他库存较高的二三线城市，限购等手段反而会加剧供需矛盾。”

与此同时，记者了解到，“房地产调控长效机制”的草稿中，仍然保留了通过政府调控手段确保房地产市场稳定的“运用空间”。

“对于通过市场解决的方面，财税改革和土地改革在公报中都透露出政策空间，尽管没有明确提出，但很有可能作为切入点。”上述国务院发展研究中心负责人对记者表示。

十八届三中全会的公报中提出，要建立城乡统一的建设用地市场，这与十七届三中全会提出的“逐步建立城乡统一的建设用地市场”有所区别。上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]分析指出本届全会将“逐步”二字去掉，对于城乡统一的建设用地市场的进一步推进值得期待。

杨红旭指出，按照这样的改革思路，土地改革将从当前正在进行的土地确权、宅基地发证，到作为财产的可转售、抵押，最终实现集体建设用地与国有建设用地同权同价。

此外，公报指出，要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。

同策咨询研究中心总监张宏伟对此表示，这可能意味着农村宅基地可以自由流转，但具体操作很难保证，而城乡要素平等交换等信息，可能意味着城乡二元机构即将被打破。

此外，公报中以往被认为是“解决房地产市场问题的利剑”的房产税扩围，却没有被提到。

“房产税扩围的工作在十八届三中全会之后肯定是要继续进行的，但这项工作仍处于试点阶段，全面放开仍需时日。”住建部一位官员对记者表示。

“房产税的开征，在楼市调控的政策设计中应该是一个起效慢但效果持久的长期政策，”上述国务院发展研究中心负责人表示，“征收房产税的最终目的是合理化的税制改革，调控楼市应该是副作用。”