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金隅多项目涉商改住被指处罚太轻 政策存盲点
money.fjnet.cn 2013-03-27 17:42   来源:每日经济新闻    我来说两句

低成本与高利润的诱惑

“一般而言,同区域内‘商改住’项目的价格,相比住宅项目,要便宜10%到15%左右。”北京美联物业高级经理张磊认为,这就决定更能吸引刚需置业人群。同时,“商改住”的项目,既能注册办公,又拥有住宅的形态,深得中小型企业的青睐。一些核心商业区的办公楼租金上涨,也是刺激“商改住”项目火爆的原因。

而在受访的部分业内人士看来,对于开发商而言,“商改住”更多是利益驱使。一位不愿具名的分析师认为,依靠对外出租,使得商业整个回报周期会比较慢。更重要的是,商业地块拿地成本相对较低。“由于土地价格低廉,商改住项目的利润率要比住宅高出10%到20%。”张磊说。

上述分析师向《每日经济新闻》透露,总体来说,同时间段、同区域内,同面积的商业地块相比住宅地块,要便宜40%到60%。

“土地价格要看市场调节,供应量多,价格自然就低。近几年,写字楼的价格一直没有大的变动。而住宅价格一直在增高,住宅地块供应稀缺,价格自然要高于商业地块。”原北京市规划委员会副总建筑师谢远骥接受《每日经济新闻》采访时如此表示。

谢远骥透露,城市住宅和商业的配比,是在控制性详细规划里面安排好的。不能因为形势的变化,随意改变土地使用性质。变更规划时要走程序,难度较大,这也使得开发商私改规划“擦边球”频频出现。

律师称开发商违法成本低

“商改住屡禁不止的根本原因,是开发商违法成本低。”秦兵房产律师团队徐斌律师在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,违法成本主要体现在行政处罚和民事诉讼两个领域。前者法律规定的违法成本大致为不予办理产权,及相对微不足道的罚款。

据 《违反 〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定,对于未经规划主管部门批准,擅自变更建设工程规划指标的单位,将处以3万元以上10万元以下的罚款,同时在6个月至2年的时间内,不得在北京承揽相关业务。

“这意味着开发商擅自商改住,最多只会受到10万元的罚款,这相对于财大气粗的开发商来说可以忽略不计。”徐斌认为,即便无法办理产权,对于开发商来说也没多大影响。由于在期房交易中是业主先支付购房款,无法办理房本的风险实际上是购房人承担的,“一旦上述情况发生,普通购房人打官司最多只能拿回购房款和相对微不足道的补偿,不足以对抗房价上涨的趋势,导致开发商即便违约仍然受益。”

徐斌同时认为,自2011年6月1日起开始执行的 《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》并未完全卡死商改住项目,对于预留上下水管道、烟道,依然是政策的盲点。

记者在i立方调查时就发现,开发商交房时是毛坯,但预留好了上下水管道和烟道。

徐斌建议,政府应当加强立法,尽快出台相应措施,比如规定一旦发现留上下水管道口让业主自行隔断的,政府可吊销开发商的营业执照。

谢远骥则更看重执行的重要性:既然是市住建委等五部门联合出台的政策,就应该五个部门联合执法,或者集中到某一部门去具体管理,“规定与法律固然重要,但是执法更重要”。

责任编辑:editor
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