地王潮真的来了吗

土地市场也许没有想象的那么热火朝天。上海业内人士一度将唐镇新市镇A-03-11住宅地块的拍卖结果作为土地市场的风向标。

7月25日，绿顺以16.44亿元夺得浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅地块，溢价率37%，楼板价约为15054元/平方米。

此次竞标中，该地块起始总价约为12亿元，折合楼板价为11000元/平方米。实际上，该地块在2011年12月曾挂牌出让过一次，当时的土地起始总价为15.83亿元，起始楼板价14500元/平方米。

也就是说，此次拍卖的高溢价，很大程度上是由于调低起始价而来的。

唐镇地块的最终拍卖结果也说明，开发商的积极性虽有恢复，但态度依旧谨慎。唐镇板块2011年前还出让过2幅普通商品房用地，溢价均在100%以上，其中绿城以16.6亿元摘得的浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块就紧邻本次出让的地块。

这不是孤立的个案。7月18日，宁波慈溪两宗2011年底因无人竞拍而流拍的土地成交，不过此次拍卖的成交价却只相当于上次拍卖时起始价的7.14折。同样的例子还有宁波鄞州区下应街道的鄞州投资创业中心II-3-C地块，在2011年4月和7月，该地块两度流拍，最终7月5日被万科拿下，但价格只有首次挂牌时的近7折。

“和2009年地王频出时不同，企业都很谨慎，对成本和利润的计算很精确，并且严格遵守既定的策略，不愿过于追高。而且很多迷你地块大企业并不愿意做，所以现在的地王不是很有代表性。”李耀平说。

炒房客的新猎物

住宅市场的扑朔迷离，对李石燕的投资影响不大。虽然也是重回楼市的投资者，但她“抄”的却是商业地产的“底”。李石燕说，2011年3月到9月，上海就曾出现过一波商业地产的投资潮，市场最热时的7、8月，商业地产的成交量甚至超过普通住宅，不过，随着银监会叫停未竣工商业地产的按揭贷款，商业地产的炒作也戛然而止，产品也出现了严重的积压。正是看准商业地产困境能创造出比住宅更大的价差，很多原本只炒住宅的投资客如今都被吸引到了这一市场。

21世纪不动产提供的数据显示，在上海纳入监测的110个写字楼项目中，2012年5、6月期间，多数出租率在90%以上，仅17个项目出租率在90%以下。

21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部区域经理朱永锋告诉本刊记者，2008年到2012年，上海写字楼租金始终平稳上涨，唯一出现租金下调的板块还是租金最高的板块。

戴德梁行的数据显示，2012年上半年，上海写字楼平均租金为269.5元/平方米/月，同比增长13.16%，同时上海的写字楼供应量却下跌了27.74%。

“空置的办公楼没有现金流，很难在银行获得贷款，这就为我们创造了抄底的机会，多的能拿到7~8折的折扣。”李石燕说，上海写字楼均价从2010年一季度到2011年三季度期间，从最初的3.09万元/平方米快速上涨到最高5.37万元/平方米，2011年四季度又猛跌到4.07万元/平方米，到2012年二季度，均价依然只有3.83万元/平方米。“很多人说这是一个双重抄底机会。”

投资客的进入，或许也为上海的开发商提供了信心。公开数据显示，2011年4月到2012年4月期间，上海办公楼、商业经营用房开发投资累积同比增速多数月份都是负增长，但在最近两个月，两项增速指标同时出现正增长，2012年6月间分别达到11.1%和27.7%，而同期上海住宅投资增速还只有10.7%。2012年6月，上海居住用地成交3幅，溢价为15.7%到71.4%不等；同期商业用地成交10幅，最高溢价率超过400%。

当然，开发商在商业地产领域加强投入，也是投资客看好商业地产的重要原因，因为这意味着更多的投资载体。以绿地集团为例，张玉良就告诉本刊记者，2012年，绿地产品的销售额中，住宅占60%，商业地产占40%，但张玉良的目标是将这个比例颠倒过来，也就是让商业地产的销售额占60%，“这还不包括绿地自己持有的商业物业”。（新华社-瞭望东方周刊）