读者来信

读者林先生(35670×××@qq.com)来信咨询：我在2007年楼市价格相对较为合理时投资买入房产3套，每套总价约50万元，30%首付每套15万元，剩余35万元20年按揭贷款，每月还贷额约2600元，2012年每套房产增值约100万元/套，月均租金收入1800元/套。目前，房价趋于稳定，但国家在未来有推出房产税或物业税的可能，请问理财师我是继续持有房产，还是有更好的建议？

理财师建议

1.实物投资仍是接下来的总体思路林先生投资的房产，每月的租金收入抵不上银行的按揭还款，从现金流来说是负数。也就是说过去五年张先生在房产投资上的成功是基于房价的不断上涨。如果房价未来不涨或者微幅上涨甚至下跌，张先生在房产上的投资将是负收益。

按目前国内大的政策环境判断，房价极可能在未来2-3年保持稳定。因此坚持投资实物资产还是一个大的投资方向。而如果预期国家在未来有推出房产税或物业税的可能性，从过去五年的经验来看，黄金的抗通胀性丝毫不逊色于房产。因此，林先生可以将手中的部分实物资产——房产换成其他流动性更强的实物类资产，比如说黄金。

2.若2007年转投黄金收益超房产随着欧洲金融市场波动等一系列国际经济走势的影响，现在投资实物资产是明智的选择。如果算入交易成本、税费、流动性等方面的因素，贵金属黄金也可算作不错的投资选择。

我们来看一下林先生如果在2007年选择上海黄金交易所的黄金延期产品(AUTD)会是怎样的结果：

2007年金价160元/克，每公斤16万元，投入25万元资金可买入5公斤黄金(黄金延期产品)，每月还款额0元，2012年黄金价格约为33万元/公斤。

资金投入=5×16万×30%=24万元(实际占用保证金约12万元)

资金回报率：(33-16)×5/24×100%=354%

(33-16)×5/12×100%=708%(以实际占用资金计算)

由于黄金在交易过程中，国家有免税政策，而且可以随时随地通过上海黄金交易所变现，因此，不管是在交易便利性还是在投资回报率上，黄金投资都胜过了房产投资。