万科从来不用“刚性需求”，而代之以自住性需求一词，这包含了两层含义。“房地产进入下半场，对于住宅市场而言，就是要盖满足自住需求、有人住的房子；投资投机需求则渐被排除。”万科总裁郁亮认为。

住建部政策研究中心主任秦虹也表示，过去几年房地产的金融资产属性被放大，脱离真实需求的高房价本身已蕴含风险，如温州、鄂尔多斯(600295，股吧)等地。

如果剔除投资投机，真正的自住需求每年有多少？

本报记者统计发现，过去十年，中国内地新建住宅销量年均在8亿平方米左右，受货币政策推动，2009年至2011年持续上升，年销量在2011年达到超过11亿平方米的高峰。

金地董事长凌克称，在此之后，新建住宅市场每年的销售量将降至7-8亿平方米，这其中还包括保障房。未来，随着城市化和人口红利效应递减，人均居住面积增长空间也将持续收缩。

事实上，库存高企、供大于求是当前许多城市的现实状况。以天津为例，中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉介绍，天津住宅库存量达到历史新高。自2011年4月至2012年6月，销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。