解析中国楼市

供过于求将持续3到5年

日前，房产大佬任志强曾放言“未来两年房价将出现暴涨”，昨日，赵晓就此与任志强进行了一场隔空交火。

“到2014年前，国内楼市基本处于供过于求状态，在2015年-2017年的建造周期内方可基本实现供求平衡。”赵晓从最直接的供需关系对楼市进行了一番分析，得出了2012年到2020年期间，我国住房需求仍将不断增长，但供应增长会更快的结论。

在需求方面，“城镇化需求预测模型”显示，到2020年需新建住房面积将增长到15.4亿平方米。伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓，2020年后住房需求可能进入下降期。

在供应方面，预计2012年-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平方米，假设2009年-2011年新开工面积在2012年-2014年竣工，住宅竣工面积将攀升到年均12.3亿平方米。而过去三年，“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”这三个因素合计年均贡献了4.7亿平方米的供应，考虑其对供应的补充，城镇住宅将明显转变为供过于求。

预计2015年-2017年城镇住宅需求年均约13.8亿平方米，考虑到2012年-2014年剩余的约2亿平方米库存，预计2012年新开工住宅面积同比将降15%；2013年降幅可能还会收窄，同比降8%；2014年才会进入扩张，增5%。这样在2015年-2017年的建造周期内方可基本实现供求平衡。

“仅靠首次置业很难推动全国住宅销量持续增长。”赵晓解释说，未来10年，每年城镇首次置业新房需求平均约在2.7亿-3.2亿平方米，假设其在新房成交中占比35%，则全国商品住宅销售面积约为7.8亿-9.2亿平方米。“这样的销量水平将给未来数年房地产投资的增长带来压力。”

“房地产市场不可能再有黄金10年。”赵晓说，在未来几年，房地产市场已经发生了根本性的变化：从投资属性转变为居住属性；从市场化到政府与市场二元化；从过度依赖到一般依赖；从高房价道路到相对低房价道路；从宏观型调控到制度型调控。